Từ đất vườn lên đất thổ cư bao nhiêu tiền?

Tìm hiểu về thủ tục và lệ phí khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư.

Đất vườn là gì?

-  Đất vườn trên thực tiễn
Hiện nay pháp luật không có quy định hay định nghĩa cụ thể về đất vườn nhưng căn cứ trên thực tế có thể hiểu đất vườn là đất sử dụng để làm vườn.
Trên diện tích đất vườn thường trồng các loại cây hàng năm và các cây lâu năm như các loại cây ăn quả, cây cảnh hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm.

- Đất vườn trên văn bản pháp luật
Như đã nói ở trên, hiện nay pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể dành cho đất vườn, tuy nhiên tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất đai được phân chia thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định về phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở [diện tích đất có nhiều mục đích sử dụng].

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là một cụm từ thường được dùng để chỉ đất phi nông nghiệp.
Theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT quy định thổ cư [đất ở] là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một diện tích đất thuộc khu dân cư [kể cả trường hợp nhà ở riêng lẻ nhưng vẫn có vườn, ao gắn liền] đều được công nhận là đất thổ cư.
Đất thổ cư bao gồm đất ở đô thị [ODT] và đất ở nông thôn [ONT] hoặc các loại đất có mục đích khác như đất xây dựng trụ sở, cơ quan.

Thủ tục chuyển đổi đất

Bước 1:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Nếu có nhu cầu xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện chuẩn bị các hồ sơ và các loại giấy tờ như sau:
- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu đã được quy định sẵn.
- Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Căn cước công dân trùng của người có quyền sử dụng đất.

Bước 2:
Những cá nhân, tổ chức có nhu cầu nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường Xã [Huyện, Quận] nơi có đất sau khi đã chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định.
Nếu như hồ sơ đã chuẩn bị được xác nhận rằng vẫn chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì các cán bộ sẽ yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn thành hồ sơ theo đung quy định trong thời gian không quá 03 ngày làm việc.

Bước 3:
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm kiểm tra và thẩm định hồ sơ, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; xác minh thực địa và hướng dẫn người dân thực hiện nộp đầy đủ lệ phí theo đúng quy định của pháp luật.
Tiếp đến, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình UBND các cấp cao hơn quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu như hồ sơ đã được thông qua, thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý hồ sơ, cơ sở dữ liệu đất đai địa chính.

Bước 4:
Gửi trả kết quả cho người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Thủ tục hành chính chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang thổ cư được thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ và không quá 25 ngày đối với các xã vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo và vùng có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn.

Phí chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư, bao gồm :

- Tiền sử dụng đất [ được tính cho các hộ gia đình hoặc cá nhân]

Trường hợp 1: Từ đất vườn, ao trong cùng diện tích đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất thổ cư sang làm đất thổ cư.
Lưu ý, nếu như đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc đã được tách thành các mảnh đất riêng sang đất ở do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 tách thành.

Nếu nằm trong trường hợp trên, thì công thức tính là:
Tiền sử dụng đất phải nộp = [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp] x 50%

Trường hợp 2: Đất nông nghiệp được Nhà nước giao và không thu tiền sử dụng đất chuyển sang thổ cư

Tiền sử dụng đất phải nộp = [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp]

Lệ phí trước bạ

Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được UBND cấp huyện, cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi chuyển đổi đất được tính như sau:

Nhiều người đang có đất nông nghiệp muốn chuyển lên đất thổ cư để xây nhà hoặc để bán lại, nhưng không biết chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư là bao nhiêu, cách tính phí như thế nào? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp quý khách hàng nắm rõ về cách tính phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư.

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư là thắc mắc của rất nhiều người

1. Các loại chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư

Hiện nay, để chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư [thực chất là đất ở], người dân sẽ nộp 4 loại phí và lệ phí chính là Tiền sử dụng đất; Lệ phí cấp Giấy chứng nhận; Lệ phí trước bạ và Phí thẩm định hồ sơ. Trong đó, tiền sử dụng đất là khoản chi phí lớn nhất khi muốn chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư [đất ở].

Thực ra, theo các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, không có tên gọi danh mục “đất thổ cư”. Vì được đa số người dân gọi quen miệng nên từ “đất thổ cư” trở thành phổ biến. Đất thổ cư nếu dùng từ chính xác, đúng pháp luật phải là đất ở.

Trong khoản chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư, phí chuyển đổi thực chất là cách phí tính “Tiền sử dụng đất” cho mảnh đất đó. Chính vì tốn phần phí này khá lớn, nên nhiều hộ gia đình e ngại vấn đề chuyển đổi đất.

2. Quy định về cách tính “Tiền sử dụng đất” khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở

2.1. Trường hợp khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất đang có nhà ở [đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất]

• Theo Điểm a khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
  • Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở;
  • Trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền [hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở].

Với 02 trường hợp này, người dân sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghĩa là, tiền sử dụng đất sẽ được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp].

2.2. Trường hợp khi chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

• Theo điểm b khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
  • Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phí chuyển đổi đất sẽ bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, nếu mảnh đất của bạn nằm trong trường hợp này, thì tiền sử dụng đất sẽ được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp].

• Để tính được chính xác số tiền sử dụng đất phải nộp, khách hàng cần xác định được tiền sử dụng đất theo giá đất ở [bằng cách xác định vị trí thửa đất và xem bảng giá đất, do UBND tỉnh/thành phố ban hành] và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
• Để minh hoạ cho dễ hiểu, khách hàng hãy tham khảo thông tin qua ví dụ cụ thể sau:
  Ví dụ:

  Bà A có 01 mảnh đất trồng cây hàng năm khác, với diện tích là 500m². Bà A muốn chuyển 100m² đất trồng cây hàng năm khác lên đất ở cho con trai, thì tiền sử dụng đất sẽ được tính như sau:

  • Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở
    • Thửa đất của bà A thuộc vị trí 1 [vị trí tiếp giáp đường] có giá đất được niêm yết trong bảng giá đất là: 1.000.000 đ/m².
  • Bước 2: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp
    • Giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất của mảnh đất này là 250.000 đ/m².
    • Khi đó, tiền sử dụng đất phải nộp của 1m² đất là: 1.000.000 - 250.000 = 750.000 đồng
    • Như vậy, tổng tiền sử dụng đất của bà A phải nộp khi chuyển 100m² sang đất ở là 75 triệu đồng.

Một dự án đất nền ven TP.HCM đang tiến hành chuyển đổi và xây dựng kết cấu hạ tầng

3. Quy định về lệ phí cấp Giấy chứng nhận khi chuyển đổi đất

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên thổ cư chỉ khoảng vài trăm ngàn đồng. Cụ thể:

• Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.
• Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

4. Quy định về lệ phí trước bạ khi chuyển đổi đất

• Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.
• Cách tính lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = [Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích] x 0.5%

5. Quy định về mức phí thẩm định hồ sơ khi chuyển đổi đất

Phí thẩm định hồ sơ tuỳ thuộc vào quy định của từng tỉnh thành; và có thể có sự khác nhau giữa các tỉnh thành.

Tất cả những thông tin trên là những quy định chi tiết cách tính phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư. Quý khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào cần được tư vấn, hãy liên hệ trực tiếp qua số Hotline 1900 633417. Công ty TNHH Đầu tư BĐS BIN rất hân hạnh được tư vấn và hỗ trợ quý khách hàng.