Hơn 30 năm từ sau cải cách kinh tế, thị trường đất đai của Việt Nam đã hình thành song hành với tiến trình cải cách hệ thống chính sách. Từ sau năm 1986, Luật đất đai đã trải qua ba lần sửa đổi, những thiết chế mang định hướng thị trường dần được áp dụng tại Việt Nam. Dưới sức ép từ quá trình đô thị hoá và thị trường hoá đất đai, nhiều mâu thuẫn đã phát sinh giữa quy hoạch quản lý và trật tự xây dựng; giữa công tác bảo tồn và phát triển; giữa quyền lợi của người sử dụng đất và quyền lực của tư bản thị trường.
Trong bối cảnh đó, một số chuyên gia kiến nghị áp dụng cơ chế Chuyển nhượng quyền phát triển [TDR] nhằm giải quyết bài toán trong vấn đề bảo tồn các di tích kiến trúc hay khu phố lịch sử [1,2]. Bên cạnh đó, cơ chế Thu phí phát triển cũng được đề xuất như một phương thức tăng cường năng lực tài chính của chính quyền trong đầu tư và xây dựng hạ tầng [3].
Quy hoạch đô thị [đại diện cho quyền lực công] gây tác động trực tiếp đến giá trị đất đai và lợi ích của người sử dụng đất. Trên thực tế, sự công bằng tuyệt đối trong quy hoạch là không tồn tại.
Trên thực tế, những cơ chế trên đều là công cụ chính sách trong nền kinh tế thị trường đã được áp dụng tại một số quốc gia. Song, để hiện thực hoá những cơ chế liên quan đến quyền phát triển tại Việt Nam, vẫn còn một số câu hỏi cần được nghiên cứu và làm rõ: Quyền phát triển [Land Development Right] là gì? Mối quan hệ giữa quyền phát triển và các loại quyền khác trong hệ thống pháp luật đất đai là gì? Mô hình áp dụng tại các quốc gia liệu có hoàn toàn giống nhau? Và, quyền phát triển nên được nhìn nhận như thế nào trong bối cảnh Việt Nam?
Quy hoạch đô thị và nguồn gốc của quyền phát triển đất đai
Tại mỗi quốc gia, quá trình phát triển đất đai chứng kiến sự hợp tác và đấu tranh giữa quyền lực công [Public Power] và quyền lợi cá nhân [Private Profits]. Quy hoạch đô thị là một dạng chính sách công của chính quyền nhằm hoạch định chiến lược phát triển tài nguyên đất, quản lý trật tự xây dựng và định hướng đầu tư phát triển hạ tầng. Công cụ quy hoạch hợp thức hoá quyền cảnh sát [Police Right] của chính quyền, trong đó bao gồm quyền cấp phép hoặc từ chối cấp phép xây dựng; kèm theo quyền giám sát và xử phạt những trường hợp vi phạm trật tự xây dựng.
Nguồn gốc của quyền phát triển có đất đai sự gắn bó mật thiết với hoạt động quản chế xây dựng thông qua quy hoạch [Development Control] của chính phủ. Quyền phát triển đất đai là quyền được tiến hành các hoạt động xây dựng, khai thác đối với vùng không gian trên và dưới mặt đất, bao gồm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng và cường độ, mật độ xây dựng đất đai [4]. Quyền này ra đời cùng với Luật quy hoạch [Town and Country Planning Act] năm 1947 tại Anh quốc, quy định tất cả quyền phát triển đều thuộc về quốc gia [quốc hữu hoá] và giá trị gia tăng của đất đai trong quá trình phát triển đều thuộc về sở hữu công [4]. Như vậy, quyền phát triển đất đai tại Anh quốc ra đời nhằm tương thích với quyền quản chế phát triển đô thị của chính phủ. Nói cách khác, nếu hoạt động xây dựng không bị quản chế thì sẽ không tồn tại khái niệm quyền phát triển đất đại
Tuy nhiên, một câu hỏi cần được đặt ra: Liệu có phải quy hoạch luôn đảm bảo tuyệt đối tính công bằng? Ví dụ như trường hợp bảo tồn khu vực phố cổ hay khống chế phát triển ở khu vực nội đô, chính quyền sử dụng quyền lực công [thông qua quy hoạch] nhằm quản chế quyền phát triển đất đai. Như vậy, quyền phát triển một mảnh đất nằm trong vùng bảo tồn sẽ bị hạn chế, gây ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và tiềm năng xây dựng của nó so với những mảnh đất với diện tích tương đương nằm ngoài khu vực bảo tồn. Một ví dụ khác, việc chính quyền thu hồi đất nông nghiệp thông qua quy hoạch – Một mảnh đất nông nghiệp bị chuyển đổi sang đất đô thị sẽ có giá trị cao hơn so với mảnh đất nông nghiệp kế cận không bị chuyển đổi. Tương tự, hai mảnh đất có kích thước và vị trí tương đồng sẽ có giá trị phát triển khác nhau nếu quy hoạch gán cho chúng những công chức khác nhau. Những ví dụ trên cho thấy: Quy hoạch đô thị [đại diện cho quyền lực công] gây tác động trực tiếp đến giá trị đất đai và lợi ích của người sử dụng đất. Trên thực tế, sự công bằng tuyệt đối trong quy hoạch là không tồn tại.
Để duy trì tính ổn định của thị trường, đồng thời đảm bảo lợi ích của người sở hữu đất, Hoa Kỳ đã sáng lập nên cơ chế Chuyển nhượng quyền phát triển [Transferable Development Rights, dưới đây gọi tắt là TDR] và xây dựng thị trường giao dịch quyền phát triển. Trong đó, quyền phát triển thuộc về chủ sở hữu đất và quyền hưởng lợi từ giá trị phát triển thuộc về tư nhân. Có thể thấy, sự khác biệt rõ ràng trong mô hình áp dụng quyền phát triển tại hai quốc gia trên, trong khi Anh Quốc áp dụng mô hình quốc hữu hoá quyền phát triển thì tại Hoa Kỳ, quyền này được tư hữu hoá. Cơ chế TDR được xem là biện pháp giúp tăng cường tính hiệu quả và công bằng trong việc phát triển đất và bù đắp cho sự những vấn đề mà quy hoạch phân khu [Zoning] mang lại [5].
Đất đai là tài nguyên hữu hạn còn khát vọng xây dựng của con người là không giới hạn, đó là lý do chính quyền đô thị cần sử dụng quy hoạch như một công cụ để quản chế quyền phát triển. Quy hoạch đô thị có nhiệm vụ phân vùng bảo vệ tài nguyên đất, hành lang sinh thái, bảo tồn kí ức đô thị và định hướng đầu tư hạ tầng nhằm tối đa hoá lợi ích chung của xã hội. Do đó, chức năng quản chế phát triển thông qua hệ thống phê duyệt, cấp phép xây dựng là công năng chính thể hiện tính pháp lý của quy hoạch đô thị, nhằm hạn chế tác động tiêu cực từ hành vi xây dựng của tư nhân đối với sự nghiệp chung.
Mô hình quản lý quyền phát triển tại các nước phương tây
Nhìn chung, quyền phát triển trên một mảnh đất có thể được phân thành hai dạng quyền nhánh, một là quyền khai thác-xây dựng không gian trên và dưới mặt đất [Right of Disposition] hai là quyền hưởng lợi từ quá trình phát triển đất [Usufruct] [6]. Tuy nhiên, sự khác biệt trong luật pháp đất đai tại các quốc gia quyết định mô hình thực thi quyền phát triển trên thực tế. Trong đó, hai vấn đề được tranh luận nhiều nhất là: Quyền phát triển nên thuộc về chủ thể nào? Đối tượng nào được quyền hưởng lợi từ phát triển? Bài viết giới thiệu mô hình tại ba quốc gia phương Tây gồm Anh, Hoa Kỳ và Pháp nhằm phản ánh tính đa dạng trong cách thức vận dụng loại quyền này.
1. Mô hình quốc hữu hoá quyền phát triển tại Anh
Hệ thống luật pháp đất đai tại Anh hình thành từ sau cuộc chinh phục của Norman vào năm 1066, từ đó hệ thống luật pháp mới ra đời trên nền tảng kết hợp của hệ luật Anglo-Saxon và hệ luật của Châu Âu. Theo đó, quốc vương là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên danh nghĩa. Đất đai được phân cho hoàng tộc và quý tộc theo hệ thống thứ bậc. Người được cấp đất phải thề trung thành và có nghĩa vụ nộp thuế cho hoàng gia, trên thực tế là những người đi thuê đất [Land tenurer] và nhận được sự bảo hộ của nhà vua.
Tuy đất đai thuộc sở hữu của nhà vua, luật pháp Anh Quốc rất chú trọng đến quyền lợi của người sử dụng đất và coi đó là một dạng tài sản tư [Private Property Rights], quyền này được bảo vệ bởi luật tài sản. Ban đầu, quyền phát triển đối với đất đai được coi là một dạng quyền lợi nằm trong quyền tài sản tư nhân. Kể từ khi Luật quy hoạch năm 1947 ra đời, chính quyền thông qua hình thức lập pháp, tách quyền phát triển khỏi quyền tài sản và trở thành một dạng quyền độc lập, sau đó tiến hành quốc hữu hoá quyền phát triển [Nationalizing Development Right] [7].Từ đó hợp thức hoá quyền quản chế của quy hoạch đối với hoạt động xây dựng đất đai của tư nhân. Để làm được điều đó, sau năm 1947, chính phủ quyết định thành lập quỹ 3 tỷ bảng Anh nhằm mua lại quyền phát triển từ phía người nắm giữ đất. Khoản tiền được trả cho người sử dụng đất để “quốc hữu hoá” quyền phát triển được gọi là tiền thanh toán [Payment], thay vì gọi là tiền đền bù [Compensation].
Đối với những mảnh đất đã được quốc hữu hoá, người sử dụng đất nếu muốn thay đổi công năng hoặc tiến hành xây dựng, sẽ phải nộp đơn cho chính quyền để xin cấp phép phát triển. Nếu được phê duyệt, người sử dụng đất phải nộp cho chính quyền một khoản “Phí phát triển” [Development Charge]. Luật quy hoạch năm 1947 quy định khoản phí này có giá trị tương đương với 100% giá trị gia tăng từ phát triển đất [8]. Ngược lại, trong trường hợp đơn xin cấp phép xây dựng không được phê duyệt, người sử dụng đất sẽ không nhận được bất cứ bồi thường nào từ phía chính quyền. Tóm lại, quyền phát triển tại Anh là một loại quyền độc lập, thuộc sở hữu công và người đầu tư xây dựng phải mua lại quyền phát triển từ chính phủ.
Song, con đường quốc hữu hoá quyền phát triển tại Anh không diễn ra dễ dàng. Chính sách thu phí phát triển của chính phủ đã tác động tiêu cực đối với thị trường đất đai vì làm giảm động lực xây dựng và đầu tư bất động sản của khối tư nhân. Sau khi Đảng Bảo thủ lên nắm quyền năm 1954, cơ chế thu phí phát triển bị loại bỏ. Tuy vậy, chính phủ vẫn duy trì đề án thu mua quyền phát triển từ người dân. Nhằm giảm thiểu phí tổn ngân sách của chính phủ, giá trị tiền thanh toán nhằm trưng dụng quyền phát triển được tính toán dựa trên chức năng sử dụng đất tại thời điểm mua mà không theo giá trị thị trường. Đến năm 1959, dưới áp lực của dư luận xã hội, luật quy hoạch đô thị thông qua sửa đổi, quyền phát triển được chính quyền đền bù theo hình thức bắt buộc [Compulsory Compensation] căn cứ trên giá trị thị trường của đất đai.
Thay vì thu phí phát triển, cơ chế “Quy hoạch lợi ích” [Planning Gains] được đưa vào hệ thống luật pháp của nước Anh từ Luật quy hoạch năm 1971 và vẫn được sử dụng đến nay. Cơ chế này đề ra khái niệm “đàm phán quy hoạch” [Planning by Agreement] giữa chính quyền và chủ đầu tư nhằm chuyển hoá giá trị gia tăng từ việc phát triển đất đai để tái đầu tư vào hạ tầng. Theo đó, chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng góp bằng tiền hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng, dịch vụ tiện ích và nhà ở xã hội để đổi lấy quyền phát triển từ chính phủ. Cơ chế này được Đảng Bảo Thủ đề xuất sau khi xoá bỏ các loại thuế giá trị gia tăng [Betterment Taxation] từ phát triển đất. Tuy đóng góp cho sự phát triển của hạ tầng, ý nghĩa và giá trị của cơ chế “quy hoạch lợi ích” đối với lợi ích tổng thể của xã hội vẫn là chủ đề tranh luận của các nhà chính sách và học giả tại Anh quốc trong những năm qua[7,8].
2. Mô hình tư hữu hoá quyền phát triển tại Hoa Kỳ
Tại Hoa Kỳ, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và quyền tài sản [Property Rights] của công dân đối với đất đai được pháp luật tuyệt đối bảo vệ. Khái niệm quyền phát triển được dẫn nhập vào Hoa Kỳ từ những năm 60 của thế kỷ 20. Cũng như tại Anh quốc, quyền phát triển được coi là một dạng quyền nhánh nằm trong quyền tài sản, tuy nhiên ở Hoa Kỳ, quyền phát triển được tư hữu hoá [Privatizied]. Do đó, quyền phát triển [bao gồm quyền sử dụng, quyền khai thác và quyền hưởng lợi từ phát triển] đều thuộc về chủ sở hữu đất đai. Thông thường, khi chính quyền liên bang hoặc thành phố muốn tiến hành bảo tồn một khu vực đặc biệt [khu vực sinh thái, đất canh tác giá trị, di tích lịch sử, không gian mở…], thì cần mua lại quyền phát triển từ người sở hữu đất theo giá trị thương lượng song phương.
Đầu những năm 70 của thế kỉ 20, cơ chế chuyển nhượng sử dụng đất [TDR] được áp dụng rộng rãi ở nước Mĩ, có đến 33 bang tại nước này đã áp dụng TDR như một sự kết hợp bổ sung cho quy hoạch phân khu [Zoning]. Quy hoạch phân khu tiến hành phân vùng chức năng đối với đất đai và đề ra những tiêu chuẩn, yêu cầu cụ thể nhằm khống chế quyền phát triển. Trong khi đó, TDR là cơ chế thị trường linh hoạt nhằm hài hoà lợi ích tư nhân và lợi ích công, giúp cho quy hoạch phân khu trở nên khả thi. Theo cơ chế này, quyền phát triển như một dạng quyền nhánh của tài sản tư nhân, có thể được tách ra và giao dịch độc lập, tạo nên một thị trường giao dịch quyền phát triển [9].
Thông thường, quyền phát triển được giao dịch giữa người sở hữu đất và nhà đầu tư ở trong những khu vực đã được chính phủ quy hoạch, tạm gọi là “Khu chuyển” [Transmitter Zones] và “Khu nhận” [Receiver Zones][5,9]. Ví dụ như trường hợp quy hoạch bảo tồn khu di tích, chủ sở hữu đất trong khu vực bảo tồn, “Khu Chuyển” được phép nhượng lại quyền phát triển cho nhà đầu tư ở “Khu nhận”. Giá trị giao dịch được quy đổi rõ ràng, xác định bằng diện tích sàn, hệ số sử dụng đất [FAR]. Tại “Khu nhận”, nhà đầu tư sau khi mua lại quyền phát triển có thể khai thác đất đai với mật độ và cường độ tương đương. Ở một số bang, quyền phát triển được định giá và mua bán công khai thông qua môi giới trung gian. Chính quyền bang thường không can thiệp vào quá trình giao dịch, song cũng có thể đứng ra làm môi giới. Ví dụ tại bang Chicago, chính quyền đứng ra xây dựng thị trường giao dịch, thành lập ngân hàng nhằm thu mua quyền phát triển cá nhân [Development Right Bank], sau đó đưa ra thị trường theo hình thức đấu giá hoặc phát hành trái phiếu. Sau khi quyền phát triển được mua lại hoặc chuyển giao, chủ sở hữu gốc của mảnh đất vẫn được quyền nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng mảnh đất, song quyền phát triển của mảnh đất đã bị quản chế.
3. Mô hình chia sẻ quyền phát triển tại Pháp
Pháp là quốc gia điển hình áp dụng mô hình chia sẻ quyền phát triển. Trong mô hình này, giá trị gia tăng từ quá trình phát triển đất được chia làm hai định mức. Người sở hữu đất và chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi nhuận theo định mức được chính phủ quy định. Khi thực tế xây dựng vượt qua tiêu chuẩn trên, phần giá trị vượt định mức được nộp vào ngân sách công. Từ năm 1975, Luật quy hoạch đô thị [Town and Country Planning Act] tại Pháp đã đề ra khái niệm “Định mức trần phát triển” [Plafond Légal de Densité, gọi tắt là PLD], đề ra mức giới hạn đối với quyền phát triển của tư nhân dựa trên hệ số sử dụng đất [FAR].
Một ví dụ cho cơ chế này là quy hoạch quản chế phát triển tại Paris. Khu vực trung tâm thành phố được áp mức trần phát triển cho tất cả các lô đất với chỉ số sử dụng đất [FAR] là 1.5, trong khi các khu vực khác có chỉ số trần là 1.0. Nếu thực tế xây dựng vượt quá mức trần, người sử dụng có nghĩa vụ nộp khoản phí có giá trị tương đương với phần vượt định mức, đồng nghĩa với việc mua lại quyền phát triển từ chính phủ. Như vậy, mức trần hệ số sử dụng đất, trên thực tế, quyết định tỷ lệ lợi ích được phân chia giữa chính quyền và chủ đầu tư. Chủ dự án sẽ được hưởng toàn bộ giá trị phát triển nếu xây dựng dựa theo quy hoạch, nếu vượt định mức, phần giá trị gia tăng sẽ chảy vào ngân sách công. Như vậy, nếu định mức trần càng thấp thì lợi nhuận của chủ đầu tư càng thấp, thay vào đó, phần thu ngân sách của chính phủ sẽ tăng lên đối với những dự án vượt quy chuẩn. Quy chuẩn năm 1975, trên thực tế đã thu hẹp lợi nhuận của chủ đầu tư và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản tại Paris. Định mức này sau đó lần lượt được tái điều chỉnh vào năm 1982 và 1986, hệ số FAR trần trong trung tâm Paris được dao động từ 1.5 đến 3.0; đối với các khu vực khác, hệ số sử dụng đất dao động từ 1.0 đến 2.0.
Tại Pháp, sở hữu đất đai được phân tách rõ ràng giữa sở hữu quốc gia và sở hữu tư nhân. Quyền tài sản của tư nhân đối với đất đai bao gồm quyền sử dụng, xây dựng cải tạo và quyền hưởng lợi từ phát triển được quy định trong Luật Dân Sự [Civil Code]. Đối với quyền phát triển, nước Pháp không đi theo con đường quốc hữu hoá của Anh hay tư hữu hoá của Hoa Kỳ, thay vào đó lựa chọn phương thức chia sẻ lợi ích phát triển giữa hai khối công-tư. Cơ chế TDR cũng được dẫn nhập vào hệ thống pháp luật của Pháp từ Luật Phát Triển Đô Thị [Urban Development Code] năm 1976. Tuy được áp dụng hơn 40 năm, song cơ chế TDR tại Pháp không phát huy được hiệu quả như kỳ vọng – cơ chế này ít được áp dụng trên thực tế và vấp phải sự chỉ trích tại Pháp[5,10]. Theo học giả Vincent.R, rào cản lớn nhất dành cho cơ chế này bắt nguồn từ sự khác biệt trong giá trị tư tưởng của hệ thống luật pháp tại các quốc gia. Trong khi hệ thống luật pháp tại Hoa Kỳ nhấn mạnh vai trò của TDR như một cơ chế nhằm bù đắp những tổn thất về lợi ích của tư nhân do quy hoạch phân khu mang lại; hệ thống luật pháp tại một số nước Châu Âu như Pháp, Anh và Hà Lan lại cho rằng, chính quyền không có nghĩa vụ đền bù cho tổn thất trên [5,10,11].
Về quyền phát triển đất đai
Những phân tích ba quốc gia phía trên phản ánh mối tương quan mật thiết giữa công cụ quy hoạch và nguồn gốc của quyền phát triển. Nhìn chung, hệ thống pháp luật ở cả ba quốc gia đều đưa ra định nghĩa rõ ràng và chứng minh rằng: Quyền phát triển đất đai là một loại quyền độc lập và không phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai; tuỳ thuộc vào hệ thống luật pháp tại mỗi quốc gia, quyền phát triển có thể được quốc hữu hoá, tư hữu hoá hoặc chia sẻ giữa các chủ thể lợi ích.
Sự khác biệt trong ba mô hình quyền phát triển phía trên cho thấy, những cơ chế như chuyển nhượng quyền phát triển [TDR], thu phí/ thuế phát triển [Betterment taxation] hay “quy hoạch lợi ích” không nên hiểu đơn thuần là những cơ chế thị trường có thể áp dụng ở mọi bối cảnh. Đằng sau sự hình thành của những cơ chế đó là những luồng tư tưởng khác nhau về mối quan hệ giữa chính quyền và thị trường, giữa quyền lực công và lợi ích tư được bắt nguồn từ những hệ luật khác nhau. Đó có lẽ là lời giải cho câu hỏi: Tại sao một cơ chế thành công tại quốc gia này lại thất bại khi áp dụng ở quốc gia khác?
Bản chất của quyền phát triển nằm ở việc chia sẻ nguồn lợi ích đến từ phát triển, có sự liên quan chặt chẽ với giá trị đất đai. Quy hoạch đô thị có thể làm giảm giá trị của một mảnh đất, ví dụ như đất đai bị quy hoạch trong khu vực bảo tồn, hay những khu đất bị quy hoạch gần nhà máy xử lý rác thải hay đường điện cao thế. Trái lại, quy hoạch cũng có thể làm tăng giá trị của đất đai, điển hình như việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị, hay gia tăng đường xá, hạ tầng cạnh khu đất. Trong những trường hợp trên, sự biến động giá trị đất đai không đến từ lao động sản xuất hay đầu tư của người sử dụng đất mà đến từ sự tác động của chính sách phát triển. Như vậy, liệu người sử dụng đất có nên nhận được sự bồi thường trong trường hợp giá trị đất đai bị thâm hụt? Và, có phải đóng thuế phát triển trong trường hợp giá trị đất đai gia tăng? Câu trả lời phụ thuộc vào định nghĩa và mối tương quan giữa quyền phát triển, quyền tài sản và quyền quản lý trong hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia.
Kết luận
Mục tiêu của bài viết này không phải để giới thiệu hay phản biện việc áp dụng các cơ chế liên quan đến quyền phát triển tại Việt Nam. Thay vào đó, bài viết đề xuất khái niệm và những mô hình vận dụng quyền phát triển tại các nước Anh, Pháp và Hoa Kỳ nhằm đưa ra một lăng kính rộng hơn về mối quan hệ giữa quyền phát triển và quyền tài sản, cùng với đó là những suy ngẫm của người viết về tính công bằng trong quy hoạch đô thị.
Luật pháp đất đai của Việt Nam từ sau Đổi mới vẫn đang trong tiến trình cải cách. Sự ra đời của Luật quy hoạch đô thị [2009], Luật dân sự [2015] và Luật quy hoạch [mới được Quốc hội ban hành, ngày 24/11/2017] đang từng bước hoàn thiện bức tranh tổng thể về thể chế đất đai tại Việt Nam. Xu hướng của quá trình cải cách trong tương lai vẫn sẽ là con đường thị trường hoá và minh bạch hoá. Người viết cho rằng, trọng tâm của quá trình cải cách, trước tiên cần làm rõ khái niệm và các quyền lợi liên quan đến quyền phát triển và quyền tài sản của người sử dụng đất trong bối cảnh Việt Nam, qua đó, minh bạch hoá ranh giới giữa quyền lực quản lý và quyền lợi tư nhân trong quá trình phát triển đô thị.
KTS Nguyễn Hoàng Linh
[Bài đăng trênTạp chí Kiến trúc số 07-2018]
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Tài liệu tham khảo:
1. Phạm Thuý Loan, 2015, Khu phố cổ – Dadaocheng, bài học bảo tồn và quản lý di sản của Đài Loan, Tạp chí quy hoạch đô thị số 20.
2. Phạm Trần Hải, Chuyển quyền phát triển bất động sản – Nhìn từ thực tiễn bảo tồn biệt thự cũ trong phát triển đô thị tại TP HCM. Tham luận tại Hội thảo “Công tác quản lý đô thị trên địa bàn TP HCM và Bình Dương – Thực trạng và giải pháp” do Đại học Khoa học xã hội và nhân văn TP HCM tổ chức vào ngày 08/01/2018.
3. Phạm Sỹ Liêm,2017. Huy động tài chính từ đất đai để phát triển hạ tầng,Bài đăng trên cổng thông tin điện tử bộ tài chính Viện chiến lược và chính sách tài chính.
4. John Barry Cullingworth, Vincent Nadin, 1997. Town and Country Planning in the UK.
5. Vincent Renard. Property Rights and the‘ Transfer of Development Rights’Questions of Efficiency and Equity. The TownPlanning Review,2007,78[1]:41 – 60.
6. Sang Jin. 2013. The Feature of the Land Development Right and the Institutional Plight of Urban Planning in Transitional China. Modern Urban Research: 38-44. [Tiếng Trung].
7. Booth Philip. Nationalising development rights:The feudal origins of the British planning system. Environment and Planning B: Planning and Design [J]. 2002,29[1]:129 – 139.
8. J Corkinale. 1999. Land development in the United Kingdom: private property rights and public policy objectives. Environment and Planning A. 31: 2053-2070.
9. Joseph Stinson.1996. Transferring Development Rights: Purpose, Problems, and Prospects in Newyork, 17 pace Law Review 319-357.
10. Vincent Renard.2010. Takings International: A comparative perspective on Land Use Regulations and Compensation Rights.
11. Rachel Alterman. 2010. The U.S. Property Rights Debate Viewed through Cross-National Lenses. Takings International: A comparative perspective on Land Use Regulations and Compensation Rights.