Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế đất nước, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường xây dựng, thị trường nguyên vật liệu thiết bị, thị trường lao động…Trong hơn 30 năm qua, hoạt động của thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự quản lý của Nhà nước.
Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất thường trải qua các giai đoạn phát triển gần như có tính chu kỳ, diễn biến theo hình SIN bất đối xưng: Tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại... Cơn sốt giá đất, sốt giá bất động sản đầu tiên xảy ra vào năm 1993, lập lại vào năm 2001 - 2002, và đỉnh điểm 2007 là cơn sốt “bong bóng” bất động sản và “tái sốt” ngắn ngủi vàomnăm 2010. Đang xem là các giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng, suy thoái hoặc “đóng băng” vào các năm 1995 -1999, mà nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến 2013. Từ năm 2014, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại cho đến nay.
Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bị khủng hoảng sốt “bong bóng” hoặc bị “đóng băng” đều tác động tiêu cực đến nền kinh tế, đến các chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, nhà tư vấn, đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng thiết bị, các ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng, nhất là công nhân, lao động, mà nếu không kịp thời xử lý thì sẽ dẫn đến các hệ lụy khó lường, nên rất cần sự can thiệp kịp thời và hiệu quả của Nhà nước để bình ổn thị trường.
Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất sau dịch
Giá nhà đất tiếp tục tăng do nguồn cung khan hiếm
Hơn 200 dự án tại Hà Nội và TP HCM không thể triển khai trong thời gian qua do vướng mắc ở văn bản Luật, dẫn tới Thị trường bất động sản lâm vào cảnh khan hiếm nguồn cung suốt gần 2 năm qua, một nghịch lý là doanh nghiệp BĐS lại bị “đá ghè chân”, không thể triển khai thêm các dự án trong suốt nửa năm nay do vướng mắc ở Nghị định 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở.
Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, các bộ, cơ quan liên qua đang lấy ý kiến về đề nghị sửa đổi một số quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, Luật Đầu tư, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Nhà ở nhằm gỡ ách tắc, tiếp “Oxy” cho doanh nghiệp BĐS.
Thị trường sẽ nguội hoặc và thêm nhà đầu tư mới
Tại một số thị trường, mức lãi suất thế chấp đang tăng lên do lạm phát và có thể gây ra nhiều rắc rối hơn dự đoán của các chuyên gia. Tùy thuộc vào tỷ lệ thế chấp, thị trường bất động sản có thể hạ nhiệt vào cuối năm và chúng ta sẽ chứng kiến số lượng các nhà đầu tư mới tham gia vào lĩnh vực này.
Phân khúc nhà ở làm bật tăng giá trị bất động sản và sẽ hồi phục sớm nhất
Trong khi Covid-19 đã khiến nhiều hoạt động kinh tế bị đình trệ thì bất động sản nhà ở tại Việt Nam vẫn là một trong những thị trường có tốc độ phát triển nhanh nhất tại khu vực Đông Nam Á. Theo Colliers Việt Nam, quý 2-2021 là quý thứ 10 liên tiếp thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận mức giá tăng, với giá sơ cấp tại quận Cầu Giấy tăng khoảng 14%/năm kể từ năm 2017. Tại TP HCM, với việc nguồn cung sơ cấp hạn chế, các hoạt động của thị trường bất động sản thấp tầng vẫn khá tốt, với mức tăng giá thứ cấp đạt 15-20% tại quận 7, quận 9 và Nhà Bè.
TS. Tạ Văn Thành, chuyên gia Kinh tế, cho biết Việt Nam đang đón nhận nhiều xu hướng bất động sản nhà ở mới với các sản phẩm đa dạng và chất lượng cao hơn, phù hợp hơn với thị hiếu của người mua nhà. Ngoài ra, sự phát triển trong hệ thống cơ sở hạ tầng cũng đồng thời thúc đẩy xu hướng bất động sản vùng ven tại các thành phố lớn, đơn cử như ở Hà Nội. Bất động sản được xem là kho lưu trữ của cải lớn nhất thế giới. Trong thời gian gần đây, phân khúc nhà ở đã nâng giá trị của bất động sản toàn cầu lên một tầm cao mới.
Doanh nghiệp bất động sản chuyển đổi số để thích ứng
Ứng dụng công nghệ số trở thành xu hướng toàn cầu. Thúc đẩy chuyển đổi, ứng dụng công nghệ số vào thị trường BĐS Việt Nam là tất yếu, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh hiện nay. Từ việc giãn cách, hạn chế tiếp xúc, công nghệ số đã chứng minh sự ưu việt trong quảng bá sản phẩm, kết nối thông tin, tăng tương tác giữ chủ đầu tư và khách hàng.
Dịch Covid-19 chính là nhân tố thúc đẩy chuyển đổi số nhanh chóng của doanh nghiệp bất động sản để hướng tới phát triển bền vững. Nhưng thực tế số lượng doanh nghiệp vốn đầu tư trong nước có tỷ lệ đầu tư công nghệ vẫn còn thấp. Từ đầu năm 2020 cho đến nay, thị trường đã đón nhận hàng chục thương vụ đầu tư lớn vào lĩnh vực công nghệ BĐS – Proptech. Tuy nhiên, tới 80% trong số này là công ty nước ngoài hoặc được rót vốn từ nhà đầu tư ngoại, TS Tạ Văn Thành cho hay.
Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất là dấu hiệu báo nền kinh tế khủng hoảng và cũng là dấu hiệu thông báo sự phục hồi của nền kinh tế. Phân khúc nhà ở đã có bước phát triển mạnh mẽ trong những năm qua, và sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất là dấu hiệu báo nền kinh tế khủng hoảng và cũng là dấu hiệu thông báo sự phục hồi của nền kinh tế. Phân khúc nhà ở đã có bước phát triển mạnh mẽ trong những năm qua, và sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước
Theo Tầm Nhìn
“Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam”
[ĐCSVN] – Các chuyên gia đã cùng nhau trao đổi thẳng thắn về kết quả triển khai thực hiện quyền sử dụng đất và phát triển thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo Nghị quyết số 19-NQ/TW; các quy định về quyền hạn trách nhiệm của các tổ chức cá nhân tham gia thị trường quyền sử dụng đất; các công cụ điều tiết thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam; định hướng cơ chế, chính sách pháp luật thúc đẩy phát triển các loại hình thị trường đất đai và tài sản trên đất.
Ngày 9/7, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Tổng cục Quản lý Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức Tọa đàm đối thoại chính sách: "Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam”. Tọa đàm nhằm chuẩn bị tổng kết thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW, tổng kết thi hành, sửa đổi Luật Đất đai 2013 và xác định các định hướng đổi mới chính sách, pháp luật nhằm thúc đẩy phát triển thị trường đất đai và tài sản trên đất trong giai đoạn tới. Tọa đàm diễn ra với hai hình thức trực tiếp và trực tuyến.
| GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân phát biểu đề dẫn [Ảnh: HNV] |
Phát biểu đề dẫn, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân nhấn mạnh: Đất đai vừa là tài nguyên và là tài sản quan trọng. Đất đai tham gia vào mọi mặt của hoạt động kinh tế - xã hội, cùng với đó các giao dịch liên quan đất đai ngày càng đa dạng với sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai. Tại Việt Nam, thị trường quyền sử dụng đất [QSDĐ] chính thức được “khai sinh” cùng với sự ra đời của Luật Đất đai 1993. Kể từ đó đến nay, các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước [đặc biệt là chủ trương chính sách về đất đai] đã không ngừng được bổ sung, hoàn thiện để tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ và các tài sản trên đất phát triển, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế đất nước. Đáng chú ý, Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về “tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” là một chủ trương có tác động trực tiếp và cơ bản nhất đến thị trường đất đai và tài sản trên đất [thị trường bất động sản] trong những năm gần đây.
Trao đổi tại Tọa đàm, PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo, Đại học Kinh tế Quốc dân đề xuất một số giải pháp quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất, trong đó, cần thống nhất nhận thức rằng, mối quan hệ đất đai vận động trong thị trường đất đai [thị trường QSDĐ] theo cơ chế thị trường đó là sự vận động của giá trị đất gắn liền với giá trị sử dụng đất. Thêm vào đó, cần có những nghiên cứu xem xét lại chế định về thu hồi đất, bổ sung thêm quy định nhằm thúc đẩy cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, cơ chế tạo quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Hoàn thiện thể chế, chính sách để điều chỉnh cơ cấu hàng hóa trên thị trường QSDĐ và bất động sản [BĐS]; dần từng bước khắc phục tình trạng “lệch pha” cung - cầu đối với từng loại đất và BĐS; thu hút đầy đủ các thành tố thị trường và các nguồn đầu tư tham gia mạnh mẽ vào thị trường đất đai và BĐS để đa dạng sản phẩm BĐS và thúc đẩy các cấp độ phát triển của thị trường. Hoàn thiện hệ thống công cụ tài chính - kinh tế trong quản lý và điều tiết sự phát triển của thị trường đất đai [thị trường QSDĐ]. Hoàn thiện cơ chế giá đất và phương pháp định giá đất.
| Các đại biểu lắng nghe trình bày của diễn giả tại Tọa đàm [Ảnh: HNV] |
Đồng quan điểm trên, ThS Tạ Thị Hà, Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai nhấn mạnh thêm, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị hiệu quả trên cơ sở loại bỏ xung đột lợi ích. Cấp phép, thủ tục đầu tư minh bạch. Thông tin thị trường công khai, minh bạch, không làm cho cung cầu bị méo mó, tạo kỳ vọng ảo và hành vi đầu cơ. Giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị gia tăng thêm từ các lợi thế về vị trí địa lý, quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tuân theo cơ chế thị trường. Chính sách thuế, tài chính điều tiết cung – cầu, triệt tiêu đầu cơ, công bằng và cân bằng lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và chủ đầu tư, người dân. Nguồn thu từ đất được sử dụng công khai, minh bạch, được tái đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng, bảo vệ môi trường và môi sinh.
TS Hoàng Kim Huyền, Ủy ban giám sát tài chính quốc gia đề nghị, phải siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch tại mọi cấp chính quyền; Xây dựng và nâng cao hiệu quả giám sát tuân thủ đối với lập, thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất, đô thị. Đặc biệt, phải độc lập quyền sở hữu, quyền quản lý và quyền giám sát. Liên quan tới chính sách giá đất, xây dựng dữ liệu về giá đất, xây dựng bản đồ giá đất và định giá đất, xây dựng vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất nhằm hỗ trợ công tác xác định giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm căn cứ xác định số tiền thuế nộp ngân sách Nhà nước./.
Lê Anh