Giá đất nông nghiệp 2023
Theo quy định tại khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai sửa đổi 2013, một mảnh đất nông nghiệp cần đáp ứng tất cả tiêu chí sau đây thì mới được giao dịch: (i) Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Đất không thuộc diện tranh chấp, kiện cáo; (ii) Đất không thuộc diện đang trong quá trình thi hành án. Cụ thể, Tòa án có thể ra phán quyết quyền sử dụng đất của bên bán đang bị kê biên và mảnh đất này sẽ không bán được
tại thời điểm thi hành án; (iii) Đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng theo xác nhận của văn phòng địa chính địa phương; (iv) Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cần được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền, mọi sự thay đổi liên quan đến mảnh đất cần được cập nhật rõ trong sổ địa chính. Bên cạnh đó, căn cứ vào Điều 191, Luật Đất đai sửa đổi 2013, các cá nhân hoặc hộ gia đình không tham gia sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng loại đất này để đảm
bảo địa phương khai thác tốt quỹ đất. Nếu mảnh đất nằm trong các khu vực đặc biệt như rừng phòng hộ, khu bảo tồn sinh thái, rừng đặc dụng… thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp bên mua đảm bảo sẽ sinh sống tại khu vực đó. Đất nông nghiệp chỉ được nhà nước chấp thuận cho chuyển nhượng có hạn mức căn cứ theo Điều 130 Luật Đất đai cũng như Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Ngoài ra, theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì hoạt động mua bán đất nông
nghiệp hay còn gọi là chuyển nhượng đất ruộng có phải chịu thuế. Thời điểm chịu thuế được xác định là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cách tính thuế mua bán đất nông nghiệp cụ thể như sau: (i) Các trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp bình thường áp dụng công thức: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng x 25% thuế suất; (ii) Các trường hợp chuyển nhượng nhưng không có hồ sơ xác định giá vốn áp dụng công thức: Giá chuyển nhượng x 2% thuế suất. Giá đất nông nghiệp khác trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng được tính dựa trên căn cứ nào? Giá đất nông nghiệp khác tại thành phố Hồ Chí Minh là bao nhiêu?... Một số những câu hỏi liên quan đến giá đất nông nghiệp khác đang được khá nhiều người quan tâm sẽ được chúng tôi giải đáp trong bài viết phía dưới. Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang làm việc, sinh sống tại thành phố Hồ Chí Minh. Thời gian gần đây, bạn của tôi có đề nghị tôi cùng chung vốn mua đất nông nghiệp khác ở thành phố Hồ Chí Minh để làm vườn ươm cây giống bán đi các tỉnh xung quanh. Tôi muốn Luật sư giải đáp cho tôi, cách tính giá mua bán đất trồng cây nông nghiệp khác như thế nào? Giá đất nông nghiệp khác tại thành phố Hồ Chí Minh là bao nhiêu? Chào bạn, liên quan đến giá đất nông nghiệp khác mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau: Cách tính giá đất nông nghiệp khác khi mua bán thế nào?Trước tiên, đất nông nghiệp khác là một trong những loại đất nông nghiệp (Điều 10 Luật Đất đai 2013). Loại đất nông nghiệp khác được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau như xây dựng nhà kính phục vụ cho trồng trọt, xây dựng vườn ươm cây giống, trại con giống, được dùng phục vụ cho thí nghiệm các giống mới,... cụ thể quy định tại điểm h khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013:
Mua bán đất nông nghiệp khác là tên thường gọi của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khác. Khi mua bán đất nông nghiệp khác, các bên cần phải đảm bảo các điều kiện được chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật như phải có sổ đỏ, còn thời hạn sử dụng đất, không có tranh chấp… Hiện nay, pháp luật không quy định giá mua bán đất nông nghiệp khác phải là bao nhiêu mà giá này do các bên tự thỏa thuận, thống nhất và ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi thương lượng, thỏa thuận về giá chuyển nhượng đất nông nghiệp khác, các bên nên chú ý đến một số yếu tố tác động sau đây: - Giá mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khác sau khi được các bên thỏa thuận, thống nhất phải được ghi tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng này phải được công chứng/chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013); - Giá tính thuế, phí, lệ phí khi sang tên được so sánh giữa giá ghi trên hợp đồng và giá theo bảng giá đất nơi có đất mua bán/chuyển nhượng, giá nào lớn hơn thì thuế, phí, lệ phí được tính theo giá đó. Điều đó cũng có nghĩa rằng, các bên nên tham khảo giá do Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành đối với loại đất nông nghiệp khác tại thời điểm mua bán; - Giá ghi nhận trên hợp đồng phải đúng với giá các bên thỏa thuận, thống nhất. Nếu có sự gian dối trong việc kê khai giá trong tờ khai thuế, phí, lệ phí thì các bên có thể phải chịu trách nhiệm hành chính hoặc hình sự tùy mức độ vi phạm; - Các bên cũng nên thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm chịu các loại chi phí khi mua bán như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận, chi phí công chứng/chứng thực để tránh các tranh chấp có thể phát sinh. Kết luận: Hiện nay, pháp luật không quy định các bên trong giao dịch phải mua bán đất nông nghiệp khác với giá cụ thể là bao nhiêu mà giá mua bán hoàn toàn phụ thuộc vào sự thương lượng, thỏa thuận, thống nhất giữa các bên. Tuy vậy, khi thỏa thuận về giá, các bên cũng nên lưu ý đến giá theo Bảng giá đất nơi có đất ban hành, giá thị trường để tránh bị thiệt hại.
|