CafeLand - Thị trường bất động sản luôn thay đổi và phát triển. Vì vậy, việc tìm ra giá trị phù hợp cho một tài sản cụ thể được cho là một trong những trở ngại lớn nhất mà mọi nhà đầu tư bất động sản phải đối mặt.
Thông thường, công việc đó sẽ được thực hiện bởi các nhân viên thẩm định giá. Tuy nhiên, đây chỉ là một nhánh nhỏ so với các chuyên gia khác trong lĩnh vực bất động sản như kiến trúc sư, kỹ sư định giá xây dựng [QS], nhà thầu xây dựng ... Do đó, nhiều người vẫn còn khá mơ hồ về khái niệm định giá cũng như không biết ai sẽ là người thực hiện quy trình này.
Định giá bất động sản có thể liên quan đến việc ước tính giá trị vốn hoặc giá thuê của bất động sản và người định giá thường thể hiện ý kiến của mình bằng một bản báo cáo định giá có bổ sung các kế hoạch, hình ảnh,... Những chi tiết khác trong một báo cáo định giá chuẩn thường bao gồm vị trí, ranh giới địa điểm, số liệu đo đạc, các kế hoạch cụ thể và những hạn chế của tài sản.
Có năm phương pháp chính được sử dụng để định giá tài sản: so sánh trực tiếp, đầu tư, thặng dư, thu nhập và chi phí. Tại một thời điểm nhất định, người thực hiện định giá có thể sử dụng một trong những phương pháp này.
So sánh trực tiếp là phương pháp định giá phổ biến nhất vì nó liên quan trực tiếp đến các giao dịch trên thị trường hiện tại. Việc sử dụng phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi cho các loại tài sản thông thường như nhà ở, văn phòng, cửa hàng, nhà kho, ... Đối với phương pháp so sánh, các bằng chứng nên được lựa chọn một cẩn thận và phù hợp với các mức độ khác nhau của điều kiện thị trường. Cuối cùng, nên xác định một yếu tố có thể so sánh tốt nhất và cần điều chỉnh sự khác biệt để ước tính giá trị của tài sản.
Các chi tiết của phương pháp đầu tư liên quan đến khả năng tạo thu nhập của một tài sản cụ thể. Phương pháp này thường được sử dụng cho các loại hình bất động sản thương mại mang lại lợi tức đầu tư bằng thu nhập cho thuê. Phương pháp này hoạt động thông qua việc tìm kiếm lợi nhuận từ thu nhập cho thuê trong tương lai và sau đó chiết khấu trở lại thời điểm hiện tại cho giá trị ròng của tài sản.
Phương pháp thặng dư được giới hạn để sử dụng với các loại hình bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc các khu đất trống mà chưa rõ mục đích sử dụng. Công thức được dùng cho phương pháp này là lấy giá trị phát triển trừ đi chi phí phát triển, bao gồm cả lợi nhuận còn lại của các chủ đầu tư. Số tiền cuối cùng chính là khoản chi phí mà một chủ đầu tư có thể chi cho tài sản ở trạng thái chưa đi vào hoạt động. Phương pháp này vấp phải nhiều ý kiến trái chiều vì nó dựa trên nhiều yếu tố đầu vào và chi phí có xu hướng thay đổi theo thời gian.
Trong khi đó, phương pháp lợi nhuận có thể được sử dụng với các tài sản không nhằm mục đích giao dịch cho thuê hoặc bán và có thể so sánh được do tính chất độc quyền, ví dụ như khách sạn, rạp chiếu phim và trạm xăng. Thông qua phương pháp này, lợi nhuận gộp của doanh nghiệp sẽ được ước tính và sau đó chi phí hoạt động được khấu trừ để tạo ra số tiền mà chủ sở hữu tài sản nhận được.
Phương pháp chi phí được coi là lựa chọn cuối cùng khi người thực hiện quá trình định giá không thể áp dụng một trong bốn phương pháp trên. Điều này thường xảy ra khi một tài sản có tính chất chuyên biệt dẫn đến không có giao dịch nào trên thị trường có thể so sánh được. Công thức được sử dụng trong phương pháp này là đánh giá chi phí cung cấp tài sản tương đương với sự điều chỉnh để phản ánh tuổi thọ và tình trạng của tài sản. Tuy nhiên, kết quả của phương pháp này thường không mang độ tin cậy cao bởi nó chịu nhiều yếu tố tác động khác của thị trường. Do đó, phương pháp này được coi là lựa chọn cuối cùng khi định giá tài sản.
Đầu tư - Từ đâu | Mua nhà bị "hớ" cả trăm triệu đồng và lời khuyên từ chuyên gia
-
CafeLand - Marketing luôn là một phần quan trọng của thế giới bất động sản. Bất chấp những thay đổi mà Covid-19 gây ra, marketing vẫn giữ nguyên vai trò và giá trị của nó. Thậm chí, với sự trợ giúp của công nghệ, sự đa dạng trong lĩnh vực marketing hiện đã được nhân rộng gấp nhiều lần.
-
CafeLand - Không ít trường hợp đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất nhưng người mua không thể sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi gọn là sổ đỏ] xuất phát từ lỗi của bên bán, gây thiệt hại cho bên mua.
-
CafeLand - Thương lượng là một quá trình quan trọng trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào. Tuy nhiên, để quá trình này diễn ra thuận lợi đòi hỏi người mua cần có nhiều kỹ năng.
Kiến thức của bạn:
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
Kiến thức của Luật sư:
Cơ sở pháp lý:
- Thông tư 36/2016/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Nội dung kiến thức về vấn đề xác định giá đất theo phương pháp thặng dư:
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định tại Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT như sau:
1. Khảo sát, thu thập các thông tin
Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
a] Các khoản chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;
- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án;
- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.
Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b] Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:
Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương.
xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:
Tổng doanh thu phát triển =
Tổng chi phí phát triển =
Trong đó:
- TRilà doanh thu năm thứ i của dự án
- Cilà chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu [tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản].
- n là số năm thực hiện dự án
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá trị của thửa đất cần định giá |
= |
Tổng doanh thu phát triển |
– |
Tổng chi phí phát triển |
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá |
= |
Giá trị của thửa đất cần định giá |
|
Diện tích thửa đất cần định giá |
Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này.
Để được tư vấn chi tiết về vấn đề xác định giá đất theo phương pháp thặng dư quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6500 để để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: . Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất!
Xin chân thành cảm ơn!