Những lưu ý khi thế chấp nhà, đất vay tiền ngân hàng từ tháng 1/2022
[ĐCSVN] - Bạn đọc Lô Ngọc Hùng, 41 tuổi, sinh sống tại huyện Con Cuông, tỉnh Nghệ An hỏi: Tôi là chủ sở hữu hợp pháp 1 mảnh đất ở vị trí thuận lợi mặt đường quốc lộ 7 [có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất]. Nay muốn vay vốn ngân hàng để mở rộng sản xuất kinh doanh thì thủ tục thế chấp tài sản nói trên như thế nào?
Trả lời:
Một trong những thủ tục bắt buộc khi người dân dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng là đăng ký biện pháp bảo đảm tại Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai...
Người dân phải nộp một khoản phí cho thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm.
Mức thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp quyết định đảm bảo nguyên tắc: bù đắp chi phí, có tính đến chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch và bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của công dân [theo Điều 8 Luật phí và lệ phí - Luật số: 97/2015/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2015, có hiê%3ḅu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2017].
Hiện việc thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do mỗi địa phương quyết định, căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương đó. Mức thu phí được quy định theo hồ sơ đăng ký, các trường hợp đăng ký, thửa đất hoặc Giấy chứng nhận [GCN] quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho phù hợp [Điểm o khoản 1 Điều 5, Thông tư số 85/2019/TT-BTC].
Nhìn chung mức thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm không có sự chênh lệch quá lớn giữa các địa phương. 26/32 địa phương có mức thu lần lượt là 80.000 đồng và 20.000 đồng. Riêng tỉnh Đồng Nai có mức thu phí cao hơn khoảng 3 lần so với các địa phương còn lại.
| Ảnh minh họa |
Mức thu phí đối với cá nhân trong khoảng 220.000 - 320.000 đồng, trong khi đối với tổ chức trong khoảng 460.000 - 590.000/580.000 đồng. Trường hợp, hồ sơ đăng ký thế chấp có nhiều GCN thì từ GCN thứ 2 trở đi thu thêm 40.000 đồng/GCN.
Đơn vị tính mức thu phí theo hồ sơ chiếm đa số [27/32 địa phương] trong mẫu quan sát. Ngoại trừ, một số địa phương như Bình Dương, Ninh Thuận, An Giang, Long An quy định mức thu phí theo GCN. Những địa phương quy định mức phí thu theo GCN, người dân sẽ phải nộp nhiều phí hơn nếu khoản vay được đảm bảo bằng nhiều GCN quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, một số địa phương còn quy định mức thu phí khác nhau giữa cá nhân, hộ gia đình và tổ chức như Nghệ An, Lâm Đồng, Đồng Nai.
Gần đây, ngày 26/11/2021, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 106/2021/TT-BTC [Thông tư 106] sửa đổi, bổ sung một số Điều của Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [Thông tư 85].
Thông tư 106 sửa đổi, bổ sung Điểm o khoản 1 Điều 5 của Thông tư 85: "Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí theo hồ sơ đăng ký hoặc số lượng GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc số thửa đất, tài sản gắn liền với đất được chứng nhận trên một GCN trong hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc các trường hợp đăng ký khác cho phù hợp". Quy định mới bổ sung việc xác định mức thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo số thửa đất, tài sản gắn liền với đất được chứng nhận trên một GCN trong hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm.
Như vậy, nếu địa phương bổ sung quy định mức thu phí được xác định theo tài sản gắn liền với đất được chứng nhận trên một GCN thì người đi vay sẽ phải nộp nhiều phí hơn so với mức thu phí theo hồ sơ trong trường hợp: người đi vay sử dụng nhiều tài sản gắn liền với đất [như nhà xưởng, công trình trên đất, nhà ở,…] được chứng nhận trên cùng một GCN để đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng.
Thông tư 106 có hiệu lực từ ngày 10 tháng 01 năm 2022./.
Ban Bạn đọc
Phản ánh đến Thanh Niên, anh T. [ở Q.Cầu Giấy, Hà Nội] cho biết, mới đây có vay ngân hàng Vietcombank 1,5 tỉ đồng để mua đất nền. Anh T. dùng chính căn chung cư của mình để thế chấp. Trước khi được ngân hàng giải ngân 1,5 tỉ đồng nói trên, anh phải trả cả chục triệu đồng tiền phí. Phí thẩm định tài sản đảm bảo gần 2 triệu đồng, phí công chứng cho tài sản đảm bảo gần 3 triệu đồng.
Sau khi công chứng, nhân viên tín dụng của ngân hàng Vietcombank hướng dẫn anh T. đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở TN-MT Hà Nội đăng ký giao dịch đảm bảo để phong tỏa tài sản thế chấp - điều kiện bắt buộc để ngân hàng giải ngân, với tổng mức phí dịch vụ này là 346.000 đồng.
Thời gian chờ hoàn thành dịch vụ này tối đa là 20 ngày; nếu muốn làm nhanh, nhân viên ngân hàng tư vấn nộp thêm tiền "bôi trơn" 2 triệu đồng thì chỉ xong trong 1 - 2 ngày. Trong khi đó, khi giao dịch bất động sản, ít khi có thời hạn đặt cọc kéo dài như vậy nên anh T. đành phải chi thêm cho nhân viên ngân hàng 2 triệu đồng nhờ lo cho xong thủ tục sớm.
Tuy nhiên, chừng đó phí vẫn chưa phải là hết. Nam nhân viên ngân hàng này cho biết, theo quy định của ngân hàng, đối với loại hình tài sản thế chấp là chung cư thì bắt buộc phải mua bảo hiểm cháy nổ. Mà mua bảo hiểm ngay của Tổng công ty bảo hiểm PVI là đối tác của ngân hàng thì thủ tục thuận tiện hơn. Vậy là anh T. tiếp tục bấm bụng chuyển khoản thêm gần 4 triệu đồng được xác định theo giá trị thẩm định tài sản cho bên bán bảo hiểm.
“Chưa vay được xu nào mà tôi đã tốn cả chục triệu đồng, gần gấp đôi tiền lãi 1 tháng của chính khoản vay đó. Ai bước chân vào việc mới cảm nhận rõ ma trận phí của ngân hàng và các đối tác đính kèm theo đặt ra để chạc phí khách hàng”, anh T. lắc đầu chán ngán.
Chưa hết, đến ngày thanh toán, do tài khoản chủ mảnh đất anh T. mua mở tại ngân hàng khác nên theo quy định của ngân hàng Vietcombank, chuyển khoản sẽ mất phí gần 450.000 đồng cho việc chuyển khoản 1,5 tỉ đồng. Nếu không muốn mất khoản tiền này, sẽ buộc phải mở tài khoản tại chính ngân hàng đó.
Theo anh T., sau khi vay được tiền ngân hàng để chi trả tiền mua đất, khi làm thủ tục sang tên còn tiếp tục phải trả gần 2 triệu đồng phí công chứng sang tên. Sau đó, sẽ còn phải nộp thêm vài chục triệu đồng tiền thuế cho nhà nước khi nhận sổ đỏ đã được chuyển tên thành tài sản của mình.
Bị mời mua bảo hiểm, phạt trả chậm vô tội vạ
Không chỉ anh T., nhiều khách cá nhân vay vốn ngân hàng cũng phải mất kha khá tiền trước khi tiền vay được giải ngân.
Anh M. [ở Q.Đống Đa, Hà Nội] có nhu cầu vay tiền mua nhà phố tại MBbank cũng chật vật với khoản vay. Anh M. cho biết anh vay tiền ngân hàng mua đất và thế chấp bằng chính sổ đỏ sau khi đất đã được sang tên cho anh. Xong thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng và chỉ còn ký hợp đồng vay vốn, khế ước nhận nợ thì anh M. được nhân viên ngân hàng MBbank thông báo ký tiếp thủ tục chọn gói vay.
2 gói vay được đưa ra cho anh gồm gói ưu đãi với lãi suất 12 tháng đầu thấp nhưng khách phải mua bảo hiểm trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Gói vay thông thường có lãi suất 3 tháng đầu cao, sau đó thả nổi cộng biên độ. Khi anh M. chọn gói thứ 2 thì nhân viên ngân hàng cho biết khách phải mất phí tư vấn tài chính 3-5 triệu đồng, trong khi nếu chọn gói 1 thì được miễn phí này.
|
Khách hàng vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản than phiền vì phải chịu quá nhiều loại phí Ảnh Lê Quân |
Trường hợp của chị N. [ở Q.Thanh Xuân, Hà Nội] thì liên quan đến việc thu phí của ngân hàng. Chị N. cho hay có vay chị có một khoản của ngân hàng Vietcombank để mua nhà, trả gốc lãi hàng tháng. Nhưng khoảng 3-4 tháng nay, chị để ý thấy ngân hàng trừ tiền chưa đúng. Ví dụ gần nhất, lịch trả dự kiến vào ngày 1.10 nhưng đến 5.10 ngân hàng mới trừ tiền, còn trừ thêm 1 khoản lãi phạt là hơn 4.200 đồng.
“Dù số tiền chỉ là vài nghìn thôi nhưng lắt nhắt gây khó chịu. Hỏi đầu mối ngân hàng cho vay thì tháng 7 còn nhận lỗi rồi xin lỗi nhưng các tháng sau thì lờ đi”, chị N. bức xúc.
Theo lời chị N., ngân hàng có hàng nghìn khách vay, nếu khách nào cũng bị trừ như vậy thì khoản phí phạt cũng kha khá hàng tháng, chưa kể việc bị phạt lãi có thể làm ảnh hưởng đến điểm tín dụng của khách dù khách vay không có lỗi.
Ngân hàng cần công khai, minh bạch các loại phí
Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, đúng là hiện nay, tại một số ngân hàng, người vay vốn đang có cảm giác bị “tận thu phí” vì ngân hàng dường như đang áp quá nhiều loại phí khác nhau. Việc ngân hàng yêu cầu khách phải trả phí tư vấn tài chính cho khoản vay là điều không thỏa đáng, vì theo nguyên tắc, khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, ngân hàng buộc phải tư vấn khách liên quan đến thủ tục, lãi suất, các điều khoản…
Ngân hàng chỉ được phép thu phí tư vấn tài chính nếu tư vấn các khoản mục có nội dung vượt quá nhu cầu của khách vay.
Chưa kể, việc một số ngân hàng ngoài thu phí thì còn có động thái “ép” khách hàng mua bảo hiểm là không nên.
“Có tham gia bảo hiểm hay không, tham gia với nguyên tắc, điều khoản như thế nào là khách hàng phải tự nguyện và đồng thuận. Ngân hàng bán được bảo hiểm là tốt, tuy nhiên lợi dụng nhu cầu cấp bách về nguồn vốn của người đi vay mà ép họ phải mua bảo hiểm thì rất không nên”, ông nói.
Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cũng nhìn nhận thực tế thì khó mà áp dụng được nguyên tắc “quy định chết” luôn là ngân hàng được thu những khoản phí như thế nào, thu ra sao vì mỗi ngân hàng có một chiến lược riêng. Thay vào đó, các ngân hàng cần phải đưa ra tất cả chu trình, quy trình, điều kiện cụ thể cho khoản vay đối với khách, kể cả những khoản phí mà khách hàng phải chịu để khách hàng tự quyết định có vay vốn hay không.
Một chuyên gia khác trong lĩnh vực tài chính ngân hàng cho biết thêm, trong bối cảnh ngân hàng muốn tăng cường bán lẻ, tăng cho vay tiêu dùng nhưng lại tạo ra khó khăn đối với khách hàng trong tiếp cận vốn vay bằng việc áp quá nhiều loại phí khác nhau, thì vô hình trung có nguy cơ đẩy khách tìm đến tín dụng đen hoặc đi vay bên ngoài.
“Có người từng nói vay bên ngoài dù lãi suất cao nhưng thủ tục nhanh gọn, không bị lạc vào ma trận phí như vay vốn ngân hàng”, vị này bình luận.
Trên thực tế, không chỉ khách vay, khách hàng bình thường của các ngân hàng cũng ngày ngày phải chịu nhiều khoản phí. Nhiều ngân hàng vẫn thu phí chuyển, rút tiền nội mạng lên đến 2.000 -3.000 đồng/lần, phí sao kê tài khoản… Thu các loại phí này, ngân hàng không phạm luật. Dù thế, khách hàng đang phải gánh quá nhiều loại phí.
Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, nên bỏ phí sao kê vì sao kê là thông tin khách cần phải biết; phí rút tiền tại ATM, đặc biệt rút tiền nội mạng cũng cần được xem xét. Còn với các loại phí cung cấp khi khách vay vốn, ngân hàng cần phải công khai, minh bạch từng loại và người vay nộp phí cần có hoá đơn.