Tôi đặt cọc mua 1 miếng đất, hiện đang thế chấp tại Ngân hàng. Chủ sử dụng đất nói đến ngày hai bên ra công chứng thì tôi đưa họ hết số tiền còn lại để họ lấy bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra, khi ấy hai bên sẽ ra ngay VPCC để ký hợp đồng chuyển nhượng. Làm như vậy có hợp lý không thưa luật sư?
Luật sư tư vấn:
Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, về nguyên tắc, bạn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đang thế chấp và làm thủ tục sang tên nếu được ngân hàng đồng ý. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất có thể thực hiện như sau:
Ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Khi đó, khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Và ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [hay còn gọi là sổ đỏ] cho người sử dụng đất [bên chuyển nhượng] để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên, do bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng khi Giấy chứng nhận vẫn đang thế chấp tại ngân hàng, nên khi chuyển tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả cho ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng nên lập thành văn bản. Trong đó cần nêu rõ việc bên nhận chuyển nhượng ứng tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả nợ ngân hàng; khi ngân hàng trả lại sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại sổ đỏ ngay cho bên nhận chuyển nhượng; đồng thời, có điều khoản quy định chế tài đối với bên chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng trốn tránh nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận, hoặc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1: Soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng.
Bước 2: Thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện/thị xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và môi trường.
Hồ sơ gồm có:
· Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;
· Đơn đề nghị đăng ký biến động;
· Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
· Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;
· Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
· CMND, sổ hộ khẩu của hai bên
Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, phải có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
Thạc sỹ - Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội.
Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ [Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ]
Ban Bạn đọc
Dù chủ nhà cam kết ngân hàng sẽ trả lại toàn bộ giấy tờ nhà sau khi thanh toán số tiền cọc 500 triệu đồng, nhưng vợ anh vẫn rất lo lắng, gàn chồng "kiếm nhà tử tế mà mua, đừng ham rẻ".
Anh Phúc trấn an vợ rằng một khi ngân hàng nhận thế chấp căn nhà thì phần nào mình cũng an tâm về các thủ tục pháp lý. Nhưng chính anh cũng không giấu nổi bất an, vì không biết thực sự chủ nhà đang nợ ngân hàng bao nhiêu. Trong trường hợp xấu nhất, nếu vợ chồng anh đặt cọc đủ 500 triệu đồng mà vẫn không lấy được giấy tờ nhà ra thì làm sao có thể mua bán?
Căn nhà tuy rộng, còn mới và giao thông, buôn bán đều tiện, nhưng anh phân vân liệu việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế, thoả thuận đặt cọc mua có được công nhận? Hay có những rủi ro pháp lý nào mà vợ chồng anh không lường trước được?
Mua nhà đất thế chấp ngân hàng sẽ gặp rủi ro nhưng đều có thể tránh được. Ảnh: Ngọc Thành
Luật sư Phạm Thanh Bình [Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội] phân tích, theo quy định tại Điều 321 Bộ luật dân sự 2015, bên thế chấp có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Như vậy, chủ sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng có quyền được bán tài sản thế chấp. Tuy nhiên, theo luật sư Bình, đúng như lo ngại của vợ chồng anh Phúc, việc mua bán nhà, đất thế chấp tại ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Thứ nhất, nhà đang thế chấp nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ngân hàng lưu giữ. Người mua có thể không nắm được chính xác các thông tin liên quan đến thửa đất và ngôi nhà muốn mua.
Thứ hai, có thể xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn...
Và rủi ro tiềm ẩn cuối cùng là thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp - ngân hàng.
Khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, luật sư Bình khuyên vợ chồng anh Phúc, tức bên mua, cần xác định nhà, đất có thực sự là đang thế chấp ngân hàng hay tổ chức tín dụng khác nào không?
Có ba cách để xác định điều này. Thứ nhất, anh Phúc có thể yêu cầu người bán cung cấp sổ đỏ bản photocopy và đề nghị công chứng viên tại Văn phòng công chứng tra cứu thông tin lịch sử giao dịch nhà, đất đó.
Cách thứ hai, anh Phúc có thể yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay để xác minh nhà đất đó đúng là đang được vay thế chấp. Theo luật sư, đây là cách xác minh tối ưu nhất.
Cách thứ ba, yêu cầu người bán cung cấp Hợp đồng thế chấp. Bởi trong Hợp đồng thế chấp của người bán và ngân hàng có mô tả chi tiết tài sản thế chấp. Từ Hợp đồng này, bạn yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cá nhân người sở hữu gồm: chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân...
Từ đây, anh Phúc sẽ xác nhận xem đúng người chủ sở hữu đang đứng vay trên hợp đồng thế chấp không? Có thế chấp đúng nhà, đất đó thật hay không? Khi xác minh theo cách cuối cùng, luật sư Bình lưu ý cũng có thể gặp rủi ro, do giấy tờ có thể bị làm giả.
Sau bước xác minh trên, vợ chồng anh Phúc cần tiếp tục xác định nhà, đất đang thế chấp có được mua, bán không?
Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, khi đang thế chấp tài sản, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc được bên thế chấp đồng ý.
Luật sư Bình khuyên, trong trường hợp ngân hàng đồng ý bằng văn bản về việc cho mua, bán tài sản đó, vợ chồng anh Phúc và bên bán có thể ký Hợp đồng đặt cọc một khoản tiền bằng số nợ ngân hàng. Sau đó, bên bán mang sổ đỏ đi giải chấp hoặc ủy quyền cho bên mua đi giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Giải chấp xong, đôi bên có thể ký Hợp đồng công chứng mua bán nhà, đất và đi sang tên sổ đỏ như bình thường.
Hải Thư
Nhà đất đang thế chấp ngân hàng có mua bán được không? Việc thế chấp tài sản là nhà đất để vay vốn Ngân hàng hiện nay diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên có ít người biết được việc mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng có được không? Cũng như thủ tục mua bán diễn ra như thế nào? Hiểu được vấn đề đó, bài viết sau đây Long Phan PMT sẽ cụ thể về nội dung trên như sau:
Nhà đang thế chấp ngân hàng
Có được mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng không?
Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
>>> Xem thêm: Có Được Sang Tên Nhà Đất Đang Thế Chấp Ngân Hàng Không?
Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
- Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật
Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.
Lưu ý khi mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng
>>> Xem thêm: Khi Nào Ngân Hàng Được Bán Đấu Giá Nhà Đất Thế Chấp Mà Không Cần Khởi Kiện?
Mua nhà đang thế chấp ngân hàng có nên không?
Ưu điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:
- Có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt.
- Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm định kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.
Nhược điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:
- Nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.
- Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Khoản tiền mua nhà đất cần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng.
- Người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng.
Lưu ý: Khi mua nhà thế chấp ngân hàng là người mua nên yêu cầu bên bán nhà cung cấp các giấy tờ pháp lý, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng
Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng
Hồ sơ cần chuẩn bị
Khi mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
- Hợp đồng mua bán công chứng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
- Đơn đề nghị đăng ký biến động
- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy trình thực hiện
Bước 1: Tiến hành ký cam kết 3 bên gồm bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký 3 bên và công chứng.
Bước 2: Bên mua và bán ra văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng.
Hai bên cầm theo chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận độc thân hoặc đăng ký kết hôn.
Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có nhà đất.
Bước 4: Làm thủ tục sang tên ở Văn phòng đăng ký đất đai.
>>> Xem thêm: thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà đất mới nhất
Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng
Có nên thuê luật sư tư vấn thủ tục mua bán nhà đang thế chấp
Để giúp thân chủ mua bán nhà đất đúng luật định, luật sư cần làm:
- Tìm hiểu, giúp thân chủ xác định rõ thông tin pháp lý của nhà đất muốn mua;
- Soạn thảo đơn từ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà đất đúng quy định pháp luật;
- Nhận ủy quyền trực tiếp thực hiện yêu cầu của khách hàng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng cũng như trực tiếp làm việc với các cơ quan có thẩm quyền liên quan tới giao dịch mua bán nhà đất;
- Thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán;
- Các công việc khác tùy từng vụ việc.
Như vậy, qua bài viết trên, chúng tôi đã tư vấn cho quý khách hàng về vấn đề mua bán Nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Hy vọng rằng bài viết trên có thể giúp ích cho Quý khách. Nếu Quý khách còn thắc mắc về bài viết, hoặc cần tư vấn về những vấn đề liên quan đến đất đai, vui lòng liên hệ theo số hotline 1900.63.63.87 để được LUẬT SƯ NHÀ ĐẤT hỗ trợ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI phản hồi nhanh chóng. Xin cảm ơn.