Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản được hình thành trong tương lai và đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất.
Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai được chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và quy định pháp luật về nhà ở.
Những đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
- Tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở đó chưa hoàn thành về việc đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa được nghiệm thu, bàn giao, có nghĩa là tại thời điểm thực hiện giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” ngôi nhà trong tương lai, mà chỉ xác định tính tồn tại của tài sản trên cơ sở những số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông quá.
Xem thêm:
- Do nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản chưa được hình thành nên bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền năng như chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật thì vẫn cho phép bên mua được quyền dùng quyền tài sản phát sinh trong hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể khác.
- Về thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục hành chính như đang trong quá trình hoàn thành thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở đó.
Điều kiện để mở bán Nhà ở hình thành trong tương lai
[1] Có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Đó là Chủ đầu tư đã được giao đất và được cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
[2] Có hồ sơ dự án đầy đủ: Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư và văn bản chấp thuận về chủ trương đầu tư.
[3] Có thiết kế của bản vẽ thi công đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan có thẩm quyền.
[4] Có giấy phép xây dựng: Phải có giấy phép xây dựng của toàn bộ dự án.
[5] Đối với nhà chung cư/tòa nhà hỗn hợp thì cần phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của tòa nhà. Đối với nhà ở liền kề hoặc thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với tiến độ dự án.
[6] Có văn bản của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư về việc xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán.
[7] Chủ đầu tư cần phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư với khách hàng trong trường hợp Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng theo tiến độ đã cam kết. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư cần phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng.
[8] Dự án không bị tranh chấp, không bị kê biên hay bị thế chấp.
[9] Người mua cần phải tìm hiểu thông tin về dự án tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đến kiểm tra thực địa khu dự án đang xây dựng để nắm tình trạng và tiến độ xây dựng thực tế để củng cố thêm cơ sở để cân nhắc trước khi ký hợp đồng.
Do đó, khi muốn thực hiện giao dịch phải kiểm tra và nếu kiểm tra mà không đủ những điều kiện trên thì không nên mua, đặc biệt khi không có đủ 03 điều kiện thứ 5, 6 và 7 nêu trên. Đồng thời, cần hỏi chủ đầu tư về khả năng thực hiện dự án, việc hoàn thiện và bàn giao căn hộ có đúng hạn hay không, để điều chỉnh hợp đồng/văn bản đã ký cho phù hợp với tình hình thực tế, tránh bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn trái phép, không được nhận nhà đúng hạn mà còn mất thời gian, mất tiền bạc để kiện tụng hay tố cáo nhằm thu hồi lại số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.
Những lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Kiểm tra tính pháp lý dự án
Pháp lý dự án nhà trên giấy là một vấn đề rất quan trọng cần phải xem xét kỹ lưỡng. Vì trên thực tế đã có không ít trường hợp dự án bị đóng băng hay phát hiện ra dự án đã bị chủ đầu tư đem thế chấp mà chưa được giải chấp.
Chọn chủ đầu tư uy tín
Khách hàng nên chọn chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng và có năng lực tài chính để bảo đảm dự án triển khai đúng tiến độ. Muốn biết chủ đầu tư nào uy tín thì nên tìm hiểu thực tế về các dự án bất động sản mà chủ đầu tư đã thực hiện trước đó.
Nắm rõ chính sách cho vay mua nhà của ngân hàng
Hầu hết những dự án nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đều có các ngân hàng liên kết đưa ra chính sách cho vay mua nhà đất ưu đãi cho khách hàng. Phương thức này giúp người mua có thể dễ dàng sở hữu nhà ở mà không bị quá áp lực tài chính trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, người mua nhà cũng cần phải quan tâm một vài vấn đề khi mua nhà ở trả góp như: Xác định khoản vay hợp lý, đọc kỹ hợp đồng vay, hiểu rõ cách tính lãi suất và chú ý những cam kết và ràng buộc,…
Đừng để bị lóa mắt bởi hình ảnh phối cảnh của dự án
Khách hàng cần phải tỉnh táo xem xét bản vẽ chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có đầy đủ những hạng mục trên phối cảnh 3D hay không.
Xem xét tiến độ thực hiện của dự án
Thông thường, mỗi dự án sẽ có những hạng mục khác đi kèm. Nếu khách hàng kỳ vọng vào các tiện ích dự án mang lại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì cần xem xét đến tính khả thi và thời gian hoàn thành của những hạng mục đó. Đồng thời, khi chủ đầu tư dự án tiến hành nghiệm thu, người mua nên kiểm tra kỹ chất lượng của các công trình tiện ích đó.
Xem kỹ các điều khoản ghi trong hợp đồng mua bán
Để hạn chế các rủi ro, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cần phải đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng.
Theo dõi và cập nhật thông tin về tiến độ xây dựng
Quá trình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai sẽ diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định và được chia thành từng giai đoạn như: xây dựng phần móng, phần thân, cất nóc, thi công hoàn thiện, nghiệm thu và hoàn công. Người mua cần thường xuyên cập nhật những thông tin về tiến độ xây dựng công trình để suy xét xem liệu nhà ở có được bàn giao đúng thời hạn.
Kiểm tra kỹ lưỡng khi nhận bàn giao nhà ở
Nhận bàn giao nhà ở có lẽ là thời điểm được người mua mong đợi nhất. Đây cũng là giai đoạn cần cẩn thận xem xét từng chi tiết. Vì sau khi đã kết thúc nhận bàn giao, những vấn đề chưa ổn thỏa sẽ do người mua phải tự chịu mà không thể quy trách nhiệm cho bên chủ đầu tư. Người mua cần phải căn cứ vào phụ lục hợp đồng để kiểm tra các phần bàn giao đã được cam kết. Bên cạnh đó, nên đi cùng người có kinh nghiệm để việc nhận bàn giao căn hộ được diễn ra hiệu quả.
Chú ý thời gian nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở
Theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ. Tuy nhiên thực tế, không ít trường hợp đã nhận bàn giao hoàn thiện và vào ở từ lâu nhưng vẫn chưa được nhận sổ.
Lời kết
Ở các đô thị đã và đang phát triển, loại hình nhà ở hình thành trong tương lai đang rất phổ biến, đem lại lợi ích nhất định cho cả người bán và người mua. Tất nhiên, sẽ kèm theo đó những rủi ro, hy vọng thông tin trong bài viết sẽ giúp bạn tránh được các vướng mắc không cần thiết khi mua loại hình nhà ở này.
Mục lục bài viết
- 1. Khái niệm
- 2. Đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- 3. Phân loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- 4. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- 5. Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- 6. Giá trị quy định của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1. Khái niệm
Theo quy định của pháp luật, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có hay tài sản hình thành trong tương lai. Căn cứ vào điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015:
"1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a] Tài sản chưa hình thành;
b] Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch."
Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2020 đã giải thích khái niệm: "Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng".
Từ đó, có thể nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp như sau:
Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng [yếu tố đang trong quá trình xây dựng được xác định trên cơ sở đáp ứng những quy định cụ thể của pháp luật như có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt,...] hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được đưa vào sử dụng. Quy định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi,...nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu,
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tức nhà ở cụ thể này chưa từng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trước đây.
>> Xem thêm: Biên bản thỏa thuận về việc góp vốn mua chung đất mới nhất 2022 ?
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc một bên [gọi là bên thế chấp] dùng nhà ở đang trong quá trình hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu nhưng trong tương lai thì tài sản đó sẽ thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảmthực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia [gọi là bên nhận thế chấp] và không chuyển giao nhà ở [sau khi đã hình thành] cho bên nhận thế chấp.
2. Đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Mang những đặc điểm chung của biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng như: không có sự chuyển giao tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp; giá trị tài sản thế chấp thông thường lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm; nghĩa vụ được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp thường là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng được ký kết giữa các tổ chức tín dụng với khách hàng vay.
Nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc biệt, chính vì vậy ngoài mang những đặc điểm chung của biện pháp bảo đảm tín dụng thì thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn mang những nét riêng biệt so với thế chấp tài sản thông thường như:
- Về chủ thể: quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thường có phạm vi hẹp hơn các quan hệ thế chấp khác.
- Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định một số quyền và nghĩa vụ đặc biệt.
- Chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn các tổ chức tín dụng nhằm mục đích mua, xây dựng nên chính nhà ở đó.
- Sự sửa đổi đối tượng hợp đồng thế chấp khi nhà ở được hình thành trên thực tế.
- Thường có sự thỏa thuận ba bên trong quan hệ thế chấp.
3. Phân loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
>> Xem thêm: Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng đất đai ?
Thứ nhất, căn cứ vào đặc điểm của nhà ở:
- Thế chấp căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.
- Thế chấp biệt thự hình thành trong tương lai
- Thế chấp nhà ở liền kề hình thành trong tương lai
Thứ hai, căn cứ vào thủ tục và tiến độ triển khai xây dựng và bàn giao nhà:
- Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành xây dựngnhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chưa hoàn thành xây dựng vàchưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
4. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 148 Luật Nhà ở năm 2020 quy định điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp giấy phép sửa nhà ở năm 2022 như thế nào ?
- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2020, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2020;
- Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của LuậtNhà ở năm 2020 thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
5. Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
* Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
- Chủ thể hợp đồng thế chấp: bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng đáp ứng các điều kiện mà nhà nước quy định để được nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bên thế chấp là bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình hoặc của bên thứ ba để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng. Trong giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bên thế chấp có thể là tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất hợp pháp của mình hoặc tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 177 Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Nghĩa vụ được bảo đảm
- Tài sản thế chấp
- Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế chấp
* Hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
>> Xem thêm: Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng như thế nào ?
Theo Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP ngày 23/06/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì:
- Pháp luật quy định phải được lập thành văn bản "Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai" [gọi tắt là hợp đồng thế chấp] là văn bản thỏa thuận giữa tổ chức, cá nhân.
- Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT.
* Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
* Thủ tục đăng ký:Sau khi tiến hành ký và công chứng hợp đồng thế chấp thì phải tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Việc đăng ký là yêu cầu bắt buộc đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Việc đăng ký là yêu cầu bắt buộc đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Mục đích là đảm bảo cho quyền lợi của bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản đảm bảo vừa thông báo cho bên thứ ba được biết về tình trạng nhà ở hình thành trong tương lai đang bị thế chấp tại ngân hàng để tránh trường hợp tiến hành các giao dịch đối với tài sản trên khi đó thiệt hại không đáng có xảy ra.
6. Giá trị quy định của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý giúp các tổ chức tín dụng thu hồi các khoản nợ vay của khách hàng đối với mình.
Thứ hai, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro đối với các hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước.
Thứ ba, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp giúp bảo vệ quyền lợi cho các tổ chức tín dụng và hạn chế các tranh chấp xảy ra giữa các bên trong hoạt động tín dụng.
Thứ tư, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ và phòng ngừa gian lận của bên vay.
>> Xem thêm: Thủ tục xóa đăng ký thế chấp [giải chấp] quyền sử dụng đất theo quy định mới ?
Thứ năm, đối với khách hàng vay thì đó là biện pháp thiết thực giúp cá nhân tiếp cận được nguồn vốn của các tổ chức tín dụng bằng cách thế chấp chính nhà ở mà mình xin cấp vốn để mua nó.
Thứ sáu, đối với tổ chức tín dụng thì tận dụng được nguồn dư nợ trong thị trường, mở rộng được các mối quan hệ với các chủ đầu tư và với khách hàng vay từ đó nâng cao được tính cạnh tranh. Các tổ chức tín dụng có nhiều sự lựa chọn hơn đối với tài sản bảo đảm khi cấp tín dụng, từ đó đa dạng hóa sản phẩm tín dụng.
Thứ bảy, đối với kinh tế xã hội thì kích thích nhu cầu về nhà ở trong xã hội, góp phần thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản phát triển, các doanh nghiệp có thể quay vòng vốn nhanh, tăng tính thanh khoản của tài sản,...
[Sưu tầm và biên tập]