Trước khi xây nhà bạn cần phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng. Một trong những vấn đề phải thể hiện rõ ràng đó chính là mật độ xây dựng. Vậy mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng hiện nay được tính như thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu kỹ trong chuyên mục tư vấn xây dựng chuyên sâu này nhé.
Mật độ xây dựng là gì?
Bất kỳ một công trình nào muốn xây đựng đều phải dựa trên Quy chuẩn xây dựng Việt Nam do Bộ xây dựng ban hành. Mật độ xây dựng được chúng tôi giới thiệu dưới đây là Quy định mới nhất được ban hành trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD được Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng hướng dẫn áp dụng từ ngày 01 tháng 07 năm 2020.
Theo Quy định, mật độ xây dựng được chia làm hai loại là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp
- Mật độ xây dựng thuần [net – tô] là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất [không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi [sân] đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật].
- Mật độ xây dựng gộp [brut – tô] của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất [diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình].
- Hai định nghĩa về Mật độ xây dựng mới nhất trên được quy định tại điều 1.4.20 – Mật độ xây dựng trong Quy chuẩn QCVN 01:2019/BXD. Điểm khác biệt so về định nghĩ Mật độ xây dựng thuần theo quy chuẩn mới là Diện tích sân thể thao không còn tính vào mật độ xây dựng thuần ngày cả sân ten nít [theo định nghĩ trong quy chuẩn cũ thì sân Tennis và sân thể thao phải tính vào mật độ xây dựng – [“Sân thể thao ngoài trời trừ sân ten nit và sân thể thao được xây cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất” – Định nghĩa cũ.]
Mật độ xây dựng được tính như thế nào?
1. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
1.1. Mật độ xây dựng thuần cho công trình nhà ở
Mật độ xây dựng thuần tối đa của ô đất xây dựng nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà vườn, nhà cấp 4, nhà phố… như sau:
| Diện tích lô đất [m2/căn nhà] | ≤90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa [%] | 100 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Bảng Mật độ xây dựng này thay thế cho bảng Quy định Mật độ xây dựng dưới đây.
| Diện tích lô đất [m2/căn nhà] | ≤50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa [%] | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình như sau:
1.2. Mật độ xây dựng thuần cho công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ
Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong các khu vực xây dựng mới là 40%.
1.3. Mật độ xây dựng thuần các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp
Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3.000m2 cần được xem xét tùy theo vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà:
- Khoảng cách giũa các cạnh dài của hai dãy
nhà có chiều cao