Vì sao giá đất ngày càng tăng

NGUYÊN NHÂN TĂNG GIÁ BĐS VÀ GIÁ TRỊ CỦA BĐS? - ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN [PHẦN 6]

[Bài viết chia sẻ từ chuyên gia Trần Minh BĐS] 

A. NGUYÊN NHÂN TĂNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN:

Nội dung trong phần này ta bàn tiếp về nguyên nhân tăng giá bất động sản, thực ra phần này không khó, nếu anh chị đã đi nhiều nước phát triển trên thế giới như Trung Quốc, Nhật, Singapore… thì chắc đã hiểu được phần nào, những vị trí đẹp, hạ tầng giao thông phát triển, các tiện ích công cộng… bất động sản quanh đó đều có giá rất cao.

Nhà đầu tư cá nhân cần quan tâm đến nguyên nhân tăng giá bất động sản để khi mình mua tìm hiểu bất kỳ một bất động sản nào ta sẽ có dự đoán được giá có còn tăng trưởng nữa hay không? nếu bất động sản anh chị mua mà không còn nguyên nhân tăng giá thì đó là bất động sản thất bại ngay khi đầu tư, và theo tôi tóm lại có những nguyên nhân tăng giá bất động sản như sau:

+ Chính sách vĩ mô: Giống như chu kỳ bất động sản, thì một trong những nguyên nhân tăng giá của một vùng đất bất kỳ là do chính sách vĩ mô của nhà nước.

+ Thông tin quy hoạch: Các thông tin quy hoạch về dự án, công viên, chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, nâng cấp đơn vị hành chính như thành thị trấn thành thị xã, thị xã lên thành phố… đều làm tăng giá bất động sản.

+ Phát triển cơ sở hạ tầng: Hạ tầng chính là nguyên nhân rất quan trọng trong việc tăng giá bất động sản, anh chị có thể nhớ lại giá đất Sapa hay Quảng Ninh trước khi có cao tốc! Quy Nhơn, Phú Quốc trước khi mở rộng sân bay! Nếu sau này có tàu điện siêu tốc nữa thì giá bất động sản cũng sẽ tăng với các vùng đất được kết nối.

+ Do chủ đầu tư, Môi giới tạo sóng: Các chiều trò bán hàng của chủ đầu tư thì nhiều anh chị không lạ gì, một trong những nguyên nhân tăng giá chính là cho chủ đầu tư tăng giá, môi giới tạo sóng để bán hàng.

+ Ngoài ra còn rất nhiều nguyên nhân tăng giá khác như các yếu tố liên quan đến phong thủy tốt, ô vị trí đẹp, gần chợ, đường đường, được quy hoạch đẹp, có sự khan hiếm, xung quanh nhiều người giàu có nổi tiếng... cũng làm cho bất động sản tăng giá.
 

B. BẤT ĐỘNG SẢN CÓ 2 GIÁ TRỊ 

1. Giá trị tăng giá:

Mua để tăng giá, giá tăng do nhiều ngân nhân như quy hoạch vùng, hạ tầng đường xá, gần công trình lớn, thay đổi đơn vị hành chính, tăng do nhóm thao túng tạo sóng...
Bất động sản tăng giá như mấy năm vừa rồi tại Nha Trang, Đà Nẵng, hay ngay Hà Nội như khu thấp tầng Vinhomes Ocean Park, shophouse bán chênh... đây là điều rủi ro cho nhà đầu tư hay người mua khi chưa có giá trị sử dụng ngay, chưa biết thế nào mà giá đã tăng?

2. Giá trị sử dụng:

Đây là cốt lõi của bất động sản, nếu bất động sản có giá trị sử dụng cao thì giá sẽ tăng và giữ giá ổn định, như trên phố cổ HN ấy, bất động sản có vị trí đẹp, khan hiếm, ... ở thoải mái hay kinh doanh gì cũng ra tiền thì giá sẽ liên tục tăng qua thời gian, không đột biến nhưng cực ổn định.

Ví dụ: Nha Trang, Đà Nẵng những năm vừa rồi là sốt đất giá tăng rất cao, ĐN phân lô mọi nơi đến hết cả đất, dân ĐN nếu để tự sinh 10-15 năm nữa không lấp đầy được!!! Và người Hà Nội, dân đầu tư các nơi mua rất nhiều, giá được đẩy giá lên 30-40tr/m2 đất nền, và khi cuối chu kỳ giảm giá 50-60% giá giảm bởi không có giá trị sử dụng thực tế.

Theo phân tích của tôi hiện nay nhà đầu tư hay người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến phần “giá trị tăng giá” và bị sập bẫy bởi viễn cảnh đẹp đẽ trong tương lai, và bị làm sóng khiến mua phải những bất động sản tăng quá giá trị sử dụng thực tế.

Đây cũng là lý do tại sao; nhiều người có mua xong đến khi nhận nhà bán lỗ.

[Theo Trần Minh BĐS]

Tham khảo thêm:

Bài viết chưa đáp ứng thông tin bạn đang tìm kiếm ?

Hãy để lại câu hỏi cần tư vấn cho Chợ Đất !

Hoặc gõ vào ô tìm kiếm dưới đây:

Tham khảo thêm các bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây

Xem thêm các tin tức hot về thị trường bất động sản tại đây

Thân mời bạn đọc có ý kiến hoặc bài viết chia sẻ xin gửi về hòm thư Email: nhé.

Tham khảo thêm: Cơ hội đầu tư đất nền nhà phố biển khu dân cư Long Hải - Bà Rịa Vũng Tàu

Do quá trình hình thành các đô thị mới, nguồn cung thiếu hụt, dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn và sự kỳ vọng vào gói kích cầu là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng khắp nơi.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam [VARS] vừa có báo cáo về thị trường bất động sản quý I. Theo đó, đơn vị này đánh giá trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những sự kiện về địa chính trị, bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể.

"Bất động sản cũng vươn lên vị trí số 2 [năm 2021 bất động sản đứng vị trí thứ 3] thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD. Giá trị thị trường mua bán, sáp nhập [M&A] bất động sản quý I cao nhất 5 năm, theo báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý I của Cushman & Wakefield", VARS cho hay.

Ghi nhận trong 3 tháng đầu năm, giới doanh nghiệp bất động sản đã chi gần 1 tỷ USD để thâu tóm các dự án, gần bằng con số ghi nhận được suốt cả năm 2017, 2018. Quý I cũng chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường...

Theo VARS, giá bất động sản liên tục tăng bất chấp Covid-19 do quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Đồng thời nguồn cung thiếu hụt, các dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn và sự kỳ vọng vào gói kích cầu cũng là nguyên nhân khiến thị trường nhà, đất nhiều nơi thiết lập mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, thị trường đang có dấu hiệu xuất hiện bong bóng giá cục bộ. Giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp. Để giữ cho thị trường ổn định, cơ quan quản lý Nhà nước đang tập trung củng cố cơ chế, hành lang pháp lý, chính sách tín dụng...

Nhận định xu hướng phát triển thị trường bất động sản một số địa phương, Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở khan hiếm do tốc độ phê duyệt dự án chậm. Khoảng 80% các sản phẩm chào bán là hàng tồn kho. Giá chung cư ổn định hoặc tăng nhẹ, trong khi giá nhà đất tăng mạnh 20-30%. Các đợt sốt đất nền cục bộ cũng diễn ra tại các huyện ngoại thành, đặc biệt những huyện có thông tin lên quận.

Tại khu vực phía Nam, cơ quan này cho biết Long An, Đồng Nai là ngôi sao mới trong xu hướng đầu tư bất động sản hiện nay. "Trong khi khu đông dẫn dắt nguồn cung căn hộ, nhà phố, biệt thự thì các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, quận 9 [cũ] dẫn dắt nguồn cung đất nền. Song nguồn cung cao hơn nhu cầu và mức giá cũng ghi nhận tăng", VARS đánh giá thị trường tại TP.HCM.

Cơ quan này cho rằng việc siết chặt điều kiện kinh doanh bất động sản, bắt buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng chung hay tăng mạnh mức phạt với các vi phạm là những chính sách mới sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2022.

Dự báo về thị trường bất động sản trong năm 2022, VARS dự kiến nguồn cung mới sẽ tăng so với 2021. Tăng trưởng chung cả thị trường sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn bởi các cơ chế, chính sách phân khúc cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp thụ tốt, do phù hợp hơn với nhu cầu tài sản trú ẩn. Tương ứng là giá khu vực này sẽ tiếp tục tăng, tuy có thể không còn mạnh như giai đoạn trước.

"Giá căn hộ bình dân và có thể cả trung cấp sẽ tăng chậm hơn, để duy trì lượng hấp thụ. Bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản du lịch sẽ là điểm sáng hấp dẫn đầu tư của năm 2022, với vai trò tiên phong trong thúc đẩy đô thị hóa", cơ quan này dự báo.

CafeLand - Dữ liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá bất động sản đang có xu hướng tăng cao và chưa có dấu hiệu giảm nhiệt, bất chấp tình hình dịch Covid-19. Riêng thị trường căn hộ ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần. Thực tế này được lý giải khi giá của một căn hộ phải “cõng” theo nhiều chi phí phát sinh.

Giá bất động sản đang có xu hướng ngày càng tăng.

Năm 2020, dịch Covid-19 đã tác động mạnh mẽ và gây ra nhiều biến động đối với nhiều lĩnh vực kinh tế. Bất động sản cũng không nằm ngoài guồng quay này. Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất của thị trường địa ốc với nhiều lĩnh vực khác chính là việc đã lấy lại đà phục hồi nhanh chóng ngay từ quý 3.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý 3-2020 đã ghi nhận 36.884 giao dịch địa ốc thành công. Trong khi đó, dữ liệu của nhóm phân tích FiinPro cho thấy, lượng tiền người mua nhà trả trước cuối quý 3-2020 tại nhiều doanh nghiệp tăng cao ở mức kỷ lục 5 năm qua.

Bất chấp những khó khăn do dịch bệnh gây ra, giá nhà đất vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng. Trong đó, TP.HCM, Hà Nội cùng các vệ tinh của hai đô thị này chứng kiến hiện tượng tăng giá nhà đất xuyên mùa dịch.

Theo thống kê của batdongsan.com.vn, từ 2002-2020, giá bất động sản Hà Nội tăng 33 lần, TP.HCM tăng 16 lần. Dù vậy, mặt bằng giá nhà tại Việt Nam vẫn thấp hơn so với khu vực. Cụ thể, trong khi giá nhà ở Hà Nội là 2.000 USD/m2 thì Singopre lên đến 26.000-27.000 USD/m2.

Báo cáo "Sẵn sàng cho chu kỳ mới từ 2021" vừa được Công ty Chứng khoán VNDirect phát hành, cho thấy xu hướng tăng giá bán sẽ tiếp tục duy trì nhờ nhu cầu nhà ở tăng. Nguyên nhân do thúc đẩy phát triển các cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và lãi suất vay mua nhà giảm sẽ hỗ trợ quyết định mua nhà.

Theo ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch FLC, để có đất thực hiện dự án, tất cả chủ đầu tư đều phải đấu thầu, đấu giá theo quy định của pháp luật. Nhà nước thu tiền thuế sử dụng đất nên nếu tiền thuế thấp, giá bất động sản mới thấp.

Lấy ví dụ về dự án FLC Sầm Sơn, ông Quyết tính toán, một mét vuông chịu thuế sử dụng đất là 4 triệu đồng nên mỗi năm, doanh nghiệp chi hàng nghìn tỉ đồng nộp thuế.

Ngoài ra, giá nhà còn cộng thêm khoảng 4 triệu đồng phí xây dựng hạ tầng và khoảng trên dưới 20% cho đại lý bất động sản làm truyền thông, phí và các lệ phí khác.

Bên cạnh đó, giá nhà đất phụ thuộc vào sự điều phối của cơ quan nhà nước, nhất là cơ quan thuế. Chủ đầu tư không có nguồn cung bên ngoài, lên xuống do cung cầu thị trường. Khi du lịch phát triển, giá đất tại Sầm Sơn mới tăng lên được 20 triệu đồng/m2. Như vậy, nhà đầu tư sẽ hưởng lợi chứ không phải chủ đầu tư.

Chủ tịch FLC cũng nhận định, trong bối cảnh hiện nay, không nhiều chủ đầu tư có lãi nếu tính thuế, tiền đền bù, thuế, chi phí vốn vay... "Nếu thị trường biến động mới có lãi. Còn không, trong vài năm là không thể", ông Quyết cho biết.

Ông Quyết cũng đặt vấn đề, với mức phí như vậy, làm thế nào để đầu tư vào nhà ở xã hội? Trong khi nhu cầu nhà ở xã hội mới tập trung ở hai thành phố Hà Nội và TP.HCM nhưng các thủ tục pháp lý mất rất nhiều thời gian. Nhiều doanh nghiệp như FLC muốn đầu tư vào phân khúc này nhưng thủ tục, quỹ đất lại không quyết định được.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, cho rằng giá nhà là cuộc kết hôn giữa cung và cầu. “Cầu lên thì giá tăng, mà cung lên thì giá giảm. Trong những năm tới, nguồn cung bất động sản sẽ không ra ồ ạt nên mặt bằng chung là [giá] sẽ đi lên", ông Tuyển nhận định.

• CafeLand - Tại buổi tọa đàm "Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới" diễn ra ngày 5/1, những người trong ngành dự báo thị trường bất động sản vùng ven sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư, một phần là nhờ cơ sở hạ tầng phát triển giúp việc đi lại thuận tiên hơn.